Ich bin mir nicht sicher, ob wir ursprünglich "Ganzes Tailing" entwickelt haben, aber einer unserer Mentor-Studenten hat es für uns benannt. Dieser Verkauf von Einzelhandelsimmobilien ist die Kombination der Namen Groß- und Einzelhandel und richtet sich speziell an konventionelle Endkäufer, die Einzelhandelspreise für ihre Häuser zahlen.
Grundsätzlich sind die einzigen Eigenschaften, die für diese Verkaufstechnik gekauft werden, solche, bei denen die Anzahl der Reparaturen auf ein bis zwei Wochen Patchen und Malen beschränkt ist – keine große Arbeit. Wenn größere Arbeiten erforderlich sind, wird das Anwesen gepatcht und gestrichen und als "Handyman Special" verkauft.
Während ich seit 1975 diese Art von begrenzter Rehabilitation durchführte, erkannte ich seine Bedeutung erst, als ein Mentor-Student mit dem Vorschlag auf mich zukam: "Ist es möglich, Immobilien zu 80% – 85% des auf der MLS angegebenen Preises zu kaufen?" und zum vollen Marktwert weiterverkaufen? " Ich hatte es jahrelang getan, indem ich nach abgelaufenen Inseraten gesucht hatte, da die Hausbesitzer den Makler fast immer für den Mangel an Käufern verantwortlich machten.
In Wirklichkeit war es oft die Schuld des Immobilienmaklers, weil er die Auflistung "verkauft" hatte, indem er einen zu hohen Marktpreis versprochen hatte und die Hausbesitzer den ursprünglichen Börsennotierungspreis nicht zurücknehmen würden, wie der Auflistungsagent dies erwartet hatte. Und es gibt eine ganze Reihe von Zeiten, in denen ein Hausbesitzer völlig schuld wäre, wenn er nicht den unrealistischen Preis gesenkt hätte, den sie wollten. Die andere Beschwerde von Eigenheimbesitzern lautete, dass der Immobilienmakler niemals einen Käufer mitgebracht und niemals ein "Open House" gemacht hätte.
Die erfolgreichsten Makler verkaufen keine Immobilien, sie verkaufen Inserate und lassen andere Makler die Käufer finden – das ist die Realität der Branche. Sie machen im Allgemeinen auch keine offenen Häuser, weil sie nicht oft arbeiten. Natürlich gibt es die intelligenten Immobilienmakler, die Open Houses verwenden, um ihre Käuferliste zu erstellen, aber das ist langweilig.
Vor kurzem hatten wir die erste Immobilie eines Mentor-Studenten in einer exklusiven Nachbarschaft von 300.000 US-Dollar zum Verkauf. Er hatte es vom Hausbesitzer groß gekauft und umgebaut. Das Wochenende, an dem wir seinen Verkauf hatten, war ein Grundstücksmakler, der ein offenes Haus etwa 10 Häuser entfernt hatte. Der Makler hatte in der Nachbarschaft rund zwanzig rote und weiße Schilder des offenen Hauses angebracht. Wir haben vierzehn Schilder angebracht und gewartet, was passiert ist. Wie erwartet begann der Verkehr innerhalb von zehn Minuten und am Ende des ersten Tages kam der Grundstücksmakler, der das Open House durchführte, um unser Grundstück zu besichtigen.
Er erklärte, dass zwei Paare durchgekommen seien und kein Angebot gemacht worden sei. Wir zeigten ihm unser Anmelde-Konto und ließen 104 Personen das Konto und vier Angebote auf dem Grundstück unterschreiben. Er sagte, es sei unmöglich, aber er war still, als er die Angebote sah, sagte aber trotzdem, er könne es nicht glauben. Am Sonntag, am Ende des Verkaufs, hatten sich 173 Personen angemeldet und etwa 20, die ihre Kontaktdaten nicht hinterlassen würden. Der Makler kam wieder vorbei und sagte, er habe das ganze Wochenende über 8 Personen und keine Angebote.
Dieser Makler sah unsere Beschilderung, sah, wie der Stau vor unserem Grundstück kam und kam, und er glaubte es immer noch nicht. Er beklagte sich sogar darüber, dass sein Angebot in einem besseren Zustand war, größer war und zu einem niedrigeren Preis angeboten wurde als bei uns! Ich gab ihm die Adresse unseres Verkaufssystems im Internet, aber ich weiß, dass er sich nicht die Mühe gemacht hat, weil ich später nachgeschaut habe, ob er es gekauft hat.
Dies war ein Beispiel für einen "Total-Tail" -Angebot für den Studenten, und er erzielte über 80.000 US-Dollar für seine Bemühungen. Ich muss Ihnen sagen, dass das größte Problem darin bestand, die lokalen Kreditgeber davon zu überzeugen, dass es sich nicht um Betrug handelt. Ein Kredit-Underwriter sprach mit mir und fragte: "Wie viel hatten Sie bei Reparaturen?" Ich erklärte, dass es keine Rolle spielte, da der Kreditgeber nur den Kreditnehmer und den Wert der Immobilie heute befassen sollte.
Sie sagte schließlich: "Ich glaube nicht, dass ein Verkäufer ihr Haus so weit unter dem Marktwert verschenken würde!" Ich erklärte gnädig, dass sich motivierte Verkäufer nicht mit dem Preis beschäftigen, insbesondere wenn sie möglicherweise mehr Geld in die Immobilie stecken müssen, bevor sie sie verkaufen können. Obwohl der Darlehensnehmer / Käufer ein Verpflichtungsschreiben ohne Eventualverbindlichkeiten des Darlehensgebers hatte, lehnte sie das Darlehen ab.
Dieser Prozess des Kaufs von "etwas verzweifelten" Eigenschaften, die nicht mehr im MLS aufgeführt sind, sowie das Patchen und Malen von Objekten funktioniert sehr gut. Der Student, den ich erwähnte, hat in einem Jahr fünf dieser Geschäfte mit mir als Partner abgeschlossen und macht immer noch Tonnen davon in diesem verrückten Markt. Sein Schlüssel zu so vielen ist, dass er das proprietäre Verkaufssystem verwendet, das ich entwickelt habe, und selbst wenn die Immobilie am ersten Wochenende verkauft wird, verkauft er sie immer wieder. Die zusätzlichen Käufer werden zu Kontingenten, falls sein vorheriger Käufer keine Finanzierung erhält oder seine Meinung ändert. Alle Personen, die ihre Kontaktinformationen hinterlassen, werden auf den nächsten Verkauf aufmerksam gemacht, den sie kommen, und werden zu einem Teil ihrer "Preferred Buyers List". Er hat dann Käufer, die auf seine besonderen Verkäufe warten, und er hat Zeit, um mit Käufern mit Kreditherausforderungen zusammenzuarbeiten.
Immobilienmakler Heidelberg Makler HeidelbergSource by Dave Dinkel