Bei Ihrer Suche nach der Wahl der besten Immobilie für Ihr Budget, ist es ratsam, dass Sie sich mit einem wichtigen Prinzip in der Immobilienbranche bewaffnen: DAS PRINZIP (19459002)
Lassen Sie mich das in allgemeiner Form erklären: ÜBERBESSERUNG und VERBESSERUNG in Immobilien, die so weit wie möglich vermieden werden sollten
Über Verbesserung – Eine Verbesserung, die nicht geeignet ist zu dem Ort, an dem sie wegen übermäßiger Größe oder Kosten aufgestellt wird
Unter Verbesserung – Eine Verbesserung, die wegen mangelnder Größe oder Kosten nicht an den Ort passt, an dem sie platziert wird.
Basierend auf jahrelanger Erfahrung und mit dem Wissen über zahlreiche erfolgreiche Entwicklungen in Immobilien, ist die Faustregel, 30% Wert des Loses und 70% Wert des Hauses, mehr oder weniger. Wenn Sie zum Beispiel ein Grundstück von 50 m² haben, das für billige Wohnungen im Wert von etwa P300.000 bestimmt ist, und Sie ein Haus im Wert von 700.000 aufstellen, wäre das in Ordnung. Nehmen wir an, Sie wollen das Haus noch weiter verbessern und es zu einer Million machen, immer noch in Ordnung, aber seien Sie sich bewusst, dass es einen Grundsatz in der Immobilienbranche gibt, der das Prinzip der Verringerung von RETOUREN ist. Was bedeutet, dass eine Verbesserung, die zu einem Gewinn führen kann, nur bis zu einem gewissen Grad möglich ist, darüber hinaus wird es ein Verlust werden. Angenommen, Sie möchten ein drittes Stockwerk Ihres 2-stöckigen Hauses mit dem gleichen Wert des Grundstücks hinzufügen und vielleicht würde der Gesamtwert des Hauses 3 Millionen Pesos betragen, könnte dies eine Verbesserung sein, wie das Verhältnis von Wert und Grundstück Haus ist jetzt verzerrt. Der Besitzer, der sich verbessert, mag es nicht wahrhaben, solange er noch im Haus lebt, aber wenn die Zeit gekommen ist, muss er das Anwesen aufgrund der sich ändernden Situation in der Familie für immer verkaufen, er kann es nicht gewinnbringend verkaufen.
Zum Beispiel bat mich ein Hausbesitzer von Dalaguete Cebu, sein Haus mit einer Fläche von 2000 Quadratmetern für 15 Millionen zu verkaufen. Und der Grund für den Verkauf ist, dass er sich mit seiner Frau getrennt hat und 50% des Eigentums will. Er sagte, dass das Los frei würde, weil P15 Millionen allein die Kosten des Hauses sind. Es ist so ein großes, schönes Haus und in der Tat, wenn man ein solches Haus heute baut, wären 15 Millionen Pesos nicht genug. Aber für eine ländliche Gegend wie Dalaguete Cebu ist das Grundstück sehr günstig und er hat ein Haus im Wert von 15 Millionen errichtet. Nach Jahren des Anbietens der Eigenschaft kaufte niemand es sogar für 10 Million Angebot. Er gab so viel für ein so großes Haus aus, dass er nur daran dachte, wie glücklich er mit seinem Haus sein würde, und als sich die Bedingungen in seinem Leben änderten und er das Haus nicht mehr brauchte, erkannte er, dass es nicht mit Gewinn verkauft werden kann. Dies ist ein Beispiel für OVER-VERBESSERUNG in Immobilien. Er verlor mehrere Millionen durch OVER IMPROVEMENT.
Sogar einige Unterentwickler fallen in die Falle von OVER IMPROVEMENT. Zum Beispiel entwickelten Entwickler Low-Cost-Unterteilungen oder höheres Niveau nähert sich der mittleren Endklassifikation, indem sie ein schönes Schwimmbad und ein Clubhaus aufstellen. Schließlich konnten die Hauseigentümer das Schwimmbad nicht aufrechterhalten und es wurde ein Teich. An regnerischen Tagen können Sie Frösche am Pool schwimmen sehen. Die Unterteilung befindet sich im inneren Teil von Mactan Cebu. Eigenheimbesitzer dieser Entwicklung können ihr Eigentum nicht für einen guten Profit wegen der fehlenden Wartung der Unterteilung plus der Tatsache verkaufen, dass die Kosten des Kaufens des Hauses wegen der Kosten der übermäßigen Verbesserung durch den Entwickler hoch sind. Ein anderes Beispiel ist ein Entwickler, der eine Wohnunterteilung in Talamban Cebu City entwickelt hat, die aus etwa 50 Stadthäusern mit Preisen zwischen 5,5 Millionen und 6,5 Millionen besteht. In der Tat sind die Qualität der verwendeten Materialien und das Design sehr gut. Sie haben jedoch übersehen, dass die Barangay-Straße, die die Unterteilung mit der Hauptstraße verbindet, zu eng war und nichts dagegen unternommen werden kann. Es ist immer noch eine 2-Wege-Straße, aber es ist schmal, etwas weniger als 4 Meter breit. Sie verpassten es zu bedenken, dass die potenziellen Bewohner des Ortes, die dieses Budget von 5,5 Millionen bis 6,5 Millionen haben, sich nicht wohl fühlen werden, diese sehr schmale Straße zu einem inneren Platz zu passieren, egal wie gut das Haus sein könnte. Es ist eine Verbesserung für solch einen minderwertigen Ort, verursacht durch eine schmale Straße. Ergebnis? Von 50 bezugsfertigen Häusern wurden nur etwa 5 verkauft. Der ganze Rest wartet immer noch auf Käufer, obwohl bereits Häuser gebaut sind.
Auf der anderen Seite sollte ein Käufer oder Hausbesitzer auch wissen, dass es so etwas wie VERBESSERUNG gibt, eine Verbesserung, die nicht geeignet ist die Website, in der es wegen der mangelnden Größe oder Kosten platziert ist. Dies kann auch zu Verlusten bei Immobilieninvestitionen führen.
Zum Beispiel rief mich ein Hausbesitzer an, um seine Immobilie in Cordova mit einer Fläche von 1.300 Quadratmetern zu verkaufen. Er baute einen 150 Quadratmeter großen Bungalow am hinteren Ende des Grundstücks und ließ über 1.000 Quadratmeter Grundstück als Fassade seines Hauses. Der Ehemann ist ein Ausländer, der mit Filipina verheiratet ist, aber nach Jahren des Zusammenlebens stritten sie sich und beschlossen, ihr Eigentum für einen 50/50 Anteil zu trennen und zu verkaufen. Die Frau will das Haus und Grundstück für 7,5 Millionen Pesos verkaufen, weil es der tatsächliche Marktwert der Immobilie ist. Ich stimme der Behauptung der Frau zu, dass das Haus und das Grundstück in der Tat auf 7,5 Millionen geschätzt wird, aber das Anwesen ist seit 3 Jahren auf dem Markt und keine Abnehmer. Warum? Es ist wegen UNDER VERBESSERUNG. Kaufinteressenten mögen das Haus, aber die Grundstücksfläche auf 1.300 Quadratmetern ist zu viel für sie, was die Immobilie über ihr Budget hinausgeht. Sie könnten Stadthäuser auf der 1.000 Quadratmeter großen Grundstücksfront mit Gewinn versehen haben, aber aufgrund ihrer Situation können sie aufgrund ihrer Konflikte keinen solchen Plan durchführen. Alles, was sie wollen, ist ein schneller Verkauf und teilen Sie den Erlös sofort. Leider ist es immer noch Wartezeit für sie, da sie nicht einmal dem Endpreis zustimmen konnten. Der Ehemann möchte opfern, indem er es für 5 Millionen verkauft, aber die Frau besteht auf 7,5 Millionen. Wie sie diesen Konflikt angehen, wird ein Rechtsfall sein.
Autor:
Manuel Jr. Arengo
Immobilienmaklerlizenz Nr. 0007808
15 Jahre Erfahrung in Immobilien
Immobilienmakler Heidelberg Makler HeidelbergSource by Manuel Racoma Arengo Jr.