Sind Zero-Day Inspektionen Deal Killers in REO Investing?

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Normalerweise hatte ein Käufer von Immobilien den Verkäufer ihm eine Kontrollfrist geben, in dem der Käufer das Eigentum von einem Fachmann überprüft haben, ob es irgendetwas gibt Käufer hat verpasst. Diese Inspektionen sind eine sehr preiswerte Versicherung für den Käufer und sollte immer beim Kauf einer persönlichen Residenz erfolgen. Für Investoren sind die Inspektionen gleich wichtig, aber oft machen Investoren diese selbst.

Ein zunehmender Trend bei REO (bankeigenen) Immobilien ist für den Nachtrag, der vom Vermögensverwalter oder dem Makler zurückkommt, ein zu haben kurze Prüfzeit. Der übliche Inspektionszeitraum für REO variiert je nach Gebiet des Landes, in dem sich der Reo befindet. In einigen sehr betroffenen Gebieten ist es nicht ungewöhnlich, dass die Inspektionszeiten 15 bis 20 Tage betragen. In aktiven Märkten betragen die Inspektionszeiträume in der Regel 5 bis 10 Tage

Der Inspektionszeitraum ist für Investoren sehr wichtig, da sie dadurch das Objekt auf seine Käuferliste vermarkten und das Objekt mit Gewinn weiterverkaufen können. Wenn das einzige Werbemedium, das REOs verkauft, das MLS wäre, würden viele unverkauft bleiben, da der durchschnittliche Anleger keinen Zugang zum MLS hat und die besten Käufe die REOs sind, die in den ersten 30+ Tagen auf dem Markt nicht verkauft werden (DOMs) ). Die Investoren stellen also die Immobilien unter Vertrag, legen einen Finanzierungsnachweis oder ein Akkreditiv vor und leisten eine Einlage bei der vom Vermögensverwalter oder Makler gewählten Schließungsstelle.

Die REO-Makler und -Agenten können jedoch Probleme beim Schließen haben diese Geschäfte, weil der Investor es zu einem zu hohen Preis unter Vertrag genommen hat. Er weiß das jetzt, weil er es nicht an einen anderen Investor weiterverkaufen kann, der es rehabilitieren oder als Miete behalten wird. Daher nutzt der Investor den Inspektionszeitraum, um aus dem Vertrag zu kommen und sein Geld zurück zu bekommen. Dies ärgert normalerweise die Makler, da sie das Eigentum wieder neu vermarkten müssen. Wenn dies zu oft passiert, verliert der Immobilienmakler nicht nur dieses Listing, sondern kann auch den Vermögensverwalter (Bank) als Kunden verlieren.

Ein Trend im REO-Contracting passiert, dass der Käufer eine Null-Tage-Inspektion erhält. Das bedeutet, sobald der Käufer den Vertrag unterzeichnet hat, kann er nicht mehr aussteigen, indem er die Kontrollfrist als rechtliche Lücke nutzt. Wir sehen sogar, dass die Addendums der Realtors eine Zero-Day-Inspektion beinhalten, während die Addendums der Asset Manager 5 Tage erlauben. Offensichtlich handelt es sich um eine Immobilienmaklerbewegung, da das Ergebnis dem endgültigen Verkaufspreis der Immobilie abträglich ist. Diese Investoren, die die Immobilien zurückgeben, tun dies, weil der Preis, den sie bezahlten, zu hoch war. Das Ergebnis ist, dass der Vermögensverwalter seinen Preis fallen lassen muss, um mehr Käufer zu gewinnen.

Während eine kleine Gruppe von Investoren Großhändler sind, die den Inspektionszeitraum nutzen, um ein Angebot aufzugeben, tun dies die überwiegende Mehrheit der Investoren nicht die Endkäufer, die auf die Immobilien bieten sollten. Wegen dieser belastenden Anforderung der Zero-Day-Inspektion zahlen die unerfahrenen Investoren den erfahrenen Investoren mehr Geld, oft für die gleichen Immobilien. Diese Gewinndifferential könnte zu den Konten der Vermögensverwalter gehen, aber sie wissen vielleicht nicht einmal, dass diese Anomalie passiert, da ihr einziger Beitrag der Börsenmakler ist.

Zusammenfassend, in einem Versuch, weniger gescheiterte Geschäfte zu haben haben das Erfordernis des Kontrollzeitraums und oft die Höhe der Kaution verschärft. Die meisten REO-Einlagen liegen im Bereich von $ 500 bis $ 1.000, aber einige Makler verlangen die größeren von 10% oder $ 5.000. Das Nettoergebnis ist weniger Bieter, die bereit sind, die Immobilien zu kaufen, und weitere Preisrückgänge, wenn die Immobilien schließlich verkauft werden.

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Source by Dave Dinkel