Ein kompletter Leitfaden für Restaurant-Immobilien-Investments

Restaurants sind ein beliebtes Gewerbeobjekt für viele Investoren, weil:

  1. Mieter unterzeichnen oft eine sehr lange Zeit, z. 20 Jahre absolute Triple Net (NNN) Leasing. Dies bedeutet, dass die Mieter neben der Miete auch Grundsteuern, Versicherungen und alle Instandhaltungskosten bezahlen. Das einzige, was der Investor bezahlen muss, ist die Hypothek, die wiederum einen sehr vorhersehbaren Cashflow bietet. Es gibt keine oder nur wenige Vermieterpflichten, da der Mieter für die Wartung verantwortlich ist. Dies ermöglicht dem Investor mehr Zeit, wichtige Dinge im Leben zu tun, z.B. in den Ruhestand gehen. Sie müssen nur den Mietscheck zur Bank bringen. Dies ist einer der Hauptvorteile bei der Investition in ein Restaurant oder eine Single-Tenant-Immobilie.
  2. Ob reich oder arm, Menschen müssen essen. Amerikaner essen häufiger, weil sie zu beschäftigt sind, die Töpfe und Pfannen danach zu kochen und aufzuräumen, was oft der schlimmste Teil ist! Laut der National Restaurant Association umfasst die Restaurantbranche des Landes derzeit 937.000 Restaurants und soll 2007 einen Umsatz von 537 Milliarden Dollar erzielen, verglichen mit nur 322 Milliarden Dollar im Jahr 1997 und 200 Milliarden Dollar im Jahr 1987 (in aktuellen Dollars). Im Jahr 2006 wurden für jeden Dollar, den Amerikaner für Nahrungsmittel ausgeben, 48 Cent in Restaurants ausgegeben. Solange es auf der Erde Zivilisation gibt, gibt es Restaurants und der Investor wird sich wohl fühlen, dass die Immobilie immer sehr gefragt ist.
  3. Sie wissen, dass Ihre Mieter Ihr Eigentum sehr gut pflegen, weil es in ihrem Interesse ist. Wenige Kunden wollen, wenn überhaupt, in ein Restaurant gehen, das auf dem Parkplatz ein schmutziges Badezimmer und / oder Müll hat.

Restaurants sind jedoch aus Investitionssicht nicht gleich

Franchised versus Independent

Man hört oft, dass 9 von 10 neuen Restaurants im ersten Jahr ausfallen werden; Dies ist jedoch nur ein städtischer Mythos, da es hierzu keine schlüssigen Studien gibt. Es gibt nur eine Studie von Associate Professor of Hospitality, Dr. HG Parsa von der Ohio State University, die neue Restaurants in der Stadt Columbus, Ohio im Zeitraum von 1996 bis 1999 verfolgt ( Note : Sie sollten nicht zeichnen Die Schlussfolgerung, dass die Ergebnisse überall sonst in den USA oder in anderen Zeiträumen gleich sind. Dr. Parsa bemerkte, dass Fischrestaurants die sichersten Unternehmungen seien und dass mexikanische Restaurants die höchste Ausfallrate in Columbus, Ohio, haben. Seine Studie fand auch 26% der neuen Restaurants geschlossen im ersten Jahr in Columbus, OH von 1996 bis 1999. Neben wirtschaftlichen Scheitern, schließen die Gründe für Restaurants Schließen Scheidung, schlechte Gesundheit und die Bereitschaft, immense Zeit in Richtung Betrieb des Unternehmens zu verbringen. Basierend auf dieser Studie, kann es sicher sein vorauszusagen, dass je länger das Restaurant im Geschäft war, desto wahrscheinlicher wird es das folgende Jahr funktionieren, so dass der Vermieter die Miete erhalten wird.

Für Franchise Restaurants, ein Franchisenehmer muss eine bestimmte minimale Menge an nicht geliehenen Bargeld / Kapital haben, z 300.000 Dollar für McDonald's, um sich zu qualifizieren. Der Franchisenehmer muss eine einmalige Franchisenehmergebühr in Höhe von 30.000 bis 50.000 US-Dollar bezahlen. Darüber hinaus hat der Franchisenehmer Lizenzgebühren und Werbegebühren in Höhe von etwa 4% bzw. 3% des Umsatzes zu entrichten. Im Gegenzug erhält der Franchise-Nehmer Schulungen, wie er ein bewährtes und erfolgreiches Geschäft aufbauen und betreiben kann, ohne sich um den Marketing-Teil kümmern zu müssen. Als Ergebnis erhält ein Franchise-Restaurant Kunden, sobald das offene Zeichen angebracht ist. Sollte es dem Franchisenehmer nicht gelingen, das Geschäft am Standort zu führen, kann die Franchise den aktuellen Franchisenehmer durch einen neuen ersetzen. Der König der Hamburger Franchise-Restaurants ist die Fast-Food-Kette McDonald's mit mehr als 32000 Standorten in 118 Ländern (ca. 14.000 in den USA) ab 2010. Es hat 34,2 Milliarden Dollar Umsatz im Jahr 2011 mit einem Durchschnitt von 2,4 Millionen Dollar Umsatz pro US-Standort . McDonald's erzielt derzeit einen Marktanteil von über 50% des US-amerikanischen Hamburger-Restaurant-Marktes mit einem Volumen von 64 Milliarden US-Dollar. Der Umsatz ist in den letzten 5 Jahren um 26% gestiegen. Dahinter liegt Wendys (durchschnittlicher Umsatz von 1,5 Millionen US-Dollar) mit 8,5 Milliarden US-Dollar Umsatz und 5904 Geschäften. Burger King steht an dritter Stelle (durchschnittlicher Umsatz von $ 1,2 Mio.) mit $ 8,4 Mrd. im Verkauf, 7264 Geschäften und 13% des Hamburger-Restaurant-Marktanteils (unter allen Restaurantketten belegt Subway Platz 2 mit $ 11,4 Mrd. Umsatz, 23.850 Läden und Starbucks Nummer 3 mit 9,88 $ Umsatz und 11.158 Geschäfte). Der Erfolg von McDonald's ist offenbar nicht das Ergebnis dessen, wie lecker der Big Mac schmeckt, sondern etwas anderes, das komplexer ist. Laut einer Umfrage unter 28.000 Online-Abonnenten des Magazins Consumer Report sind McDonald's Hamburger die letzten unter 18 nationalen und regionalen Fast-Food-Ketten. Es erhielt eine Punktzahl von 5,6 auf einer Skala von 1 bis 10 mit 10 als die beste, hinter Jack In the Box (6.3), Burger King (6.3), Wendys (6.6), Sonic Drive In (6.6), Carls Jr (6.9 ), Back Yard Burgers (7,6), Five Guys Burgers (7,9) und In-N-Out Burgers (7,9)

Fast-Food-Ketten neigen dazu, neue Trends schneller zu erkennen. Zum Beispiel sind sie schon um 5 Uhr geöffnet, da die Amerikaner ihr Frühstück immer früher kaufen. Sie verkaufen auch mehr Cafe; Latté; Frucht-Smoothies, um mit Starbucks und Jumba Juice zu konkurrieren. Sie sehen auch mehr Salate auf der Speisekarte. Dies gibt den Kunden mehr Gründe, in Fast-Food-Restaurants vorbeizuschauen und sie für verschiedene Kunden attraktiver zu machen.

Bei unabhängigen Restaurants dauert es oft eine Weile, bis die Kunden vorbeikommen und das Essen probieren. Diese Betriebe sind in den ersten 12 Monaten der Eröffnung besonders hart im Nehmen, besonders bei Besitzern mit minimaler oder keiner nachgewiesenen Erfolgsbilanz. Im Allgemeinen sind "Mom and Pop" -Restaurants aufgrund anfänglich schwacher Einnahmen riskante Investitionen. Wenn Sie sich entscheiden, in ein Restaurant ohne Markenbezeichnung zu investieren, stellen Sie sicher, dass die Rendite proportional zu den Risiken ist, die Sie eingehen werden.

Manchmal ist es nicht leicht zu sagen, ob ein Restaurant ein Markenname ist oder Nicht-Markenname. Einige Restaurantketten betreiben nur oder sind in einer bestimmten Region beliebt. Zum Beispiel ist die Restaurantkette WhatABurger mit über 700 Standorten in 10 Bundesstaaten eine sehr beliebte Fast-Food-Restaurantkette in Texas und Georgia. Allerdings ist es an der Westküste ab 2012 noch unbekannt. Markenketten haben tendenziell eine Website mit allen Standorten und weiteren Informationen. Wenn Sie also eine Restaurant-Website von Google oder Yahoo finden, können Sie schnell erkennen, ob ein unbekannter Name ein Markenname ist oder nicht. Sie können auch grundlegende Verbraucherinformationen über fast alle Kettenrestaurants in den USA auf Wikipedia erhalten.

Die zehn am schnellsten wachsenden Ketten in 2011 mit Verkäufen über $ 200 Million

Laut Technomic sind die 10 am schnellsten wachsenden Restaurantketten hinsichtlich der Umsatzveränderung von 2010 bis 2011:

  1. Five Guys Burgers and Fries mit 921 Millionen US-Dollar Umsatz und 32,8% Veränderung.
  2. Chipotle Mexican Grill mit 2.261 Milliarden US-Dollar Umsatz und 23.4% Veränderung.
  3. Jimmy Johns Gourmet Sandwich Shop mit 895 Millionen US-Dollar Umsatz und 21,8% Veränderung.
  4. Hofhaus mit 262 Mio. $ Umsatz und 21,5% Veränderung.
  5. Firehouse Subs mit 285 Millionen US-Dollar Umsatz und 21,1% Veränderung.
  6. BJ's Restaurant & Brewhouse mit $ 621 Mio. Umsatz und 20,9% Veränderung.
  7. Buffalo Wild Wings Grill & Bar mit $ 2.045B Umsatz und 20.1% Veränderung.
  8. Raising Cane's Chicken Fingers mit 206 Millionen US-Dollar Umsatz und 18,2% Veränderung.
  9. Noodles & Company mit 300 Millionen US-Dollar Umsatz und 14,9 Prozent Wechsel von.
  10. Wingstop mit 382 Mio. $ Umsatz und 22,1% Wechsel

Miet- & Pachtgarantie

Die Pächter unterschreiben oft ein langfristiges Absolute Triple Net (NNN) Leasing. Dies bedeutet, dass neben der Grundmiete auch alle Betriebskosten bezahlt werden: Grundsteuern, Versicherungs- und Instandhaltungskosten. Für Anleger ist das Risiko von Unsicherheiten bei Instandhaltungskosten beseitigt und ihr Cashflow ist vorhersehbar. Die Mieter können die Miete auch mit eigenem oder Firmenvermögen garantieren. Für den Fall, dass sie das Geschäft schließen müssen, werden sie die Miete für die Dauer des Mietverhältnisses weiter zahlen. Im Folgenden finden Sie einige Dinge, die Sie über die Mietgarantie wissen müssen:

  1. Generell gilt, je stärker die Garantie, desto geringer ist die Rendite Ihrer Investition. Die Garantie von McDonald's Corporation mit einem starken "A" S & P Unternehmensrating einer Aktiengesellschaft ist viel besser als eine kleine Firma, die einem Franchisenehmer mit ein paar Restaurants gehört. Folglich bietet ein Restaurant mit einem McDonald's Corporate Lease normalerweise niedrige 4,5-5% (Investitionsrendite im 1 st Besitzjahr), während McDonald's mit einer Franchise-Garantie (über 75% der McDonalds Restaurants sind im Besitz) von Franchisenehmern) kann 5-6% Cap anbieten. Stellen Sie also die Höhe der Risiken fest, die Sie eingehen möchten, da Sie bei einer Investition nicht sowohl geringe Risiken als auch hohe Renditen erzielen.
  2. Manchmal wird eine Franchise mit mehreren Standorten eine Muttergesellschaft bilden, die alle Restaurants besitzt. Jedes Restaurant wiederum gehört einer Limited Liabilities Company (LLC), um die Muttergesellschaft von Verbindlichkeiten zu schützen. Die Mietgarantie der Single-Entity-LLC bedeutet also nicht viel, da sie nicht viel Vermögen hat.
  3. Eine gute, lange Garantie macht eine Zitrone nicht zu einem guten Auto. In ähnlicher Weise macht eine starke Garantie ein lausiges Restaurant nicht zu einer guten Investition. Es bedeutet nur, dass der Mieter sich bemühen wird, Ihnen die Miete zu zahlen. Urteile also nicht primär über die Garantie.
  4. Die Garantie ist gut, bis die Firma, die sie garantiert, Konkurs meldet. Zu dieser Zeit reorganisiert das Unternehmen seine Aktivitäten, indem es Standorte mit niedrigen Umsätzen schließt und die guten Standorte (d. H. Diejenigen mit starken Umsätzen) hält. Es ist also wichtiger für Sie, eine Immobilie an einem guten Ort zu wählen. Wenn es eine schwache Garantie gibt (z. B. von einer kleinen privaten Firma), erhalten Sie doppelte Vorteile: pünktliche Mietzahlung und hohe Rendite.
  5. Wenn du in ein "Mom & Pop" -Restaurant investierst, vergewissere dich, dass alle Prinzipien, z. sowohl Mutter als auch Pop, garantieren den Mietvertrag mit ihren Vermögenswerten. Die Garantie sollte von einem Anwalt überprüft werden, um sicherzustellen, dass Sie gut geschützt sind.

Lage, Lage, Lage

Ein mieses Restaurant darf gut in einer guten Lage, während diejenigen mit einer guten Speisekarte an einem schlechten Ort versagen können. Ein guter Standort wird hohe Einnahmen für den Betreiber generieren und ist Ihnen als Anleger in erster Linie wichtig. Es sollte diese Eigenschaften haben:

  1. Hohes Verkehrsaufkommen : Dadurch werden mehr Kunden in das Restaurant gelockt und dadurch hohe Einnahmen erzielt. So ist ein Restaurant am Eingang eines regionalen Einkaufszentrums oder einer Disney World, eines großen Einkaufszentrums oder von Colleges immer wünschenswert.
  2. Gute Sicht und Beschilderung : Hohes Verkehrsaufkommen muss von guter Sicht von der Straße begleitet sein. Dies minimiert die Werbekosten und ist eine ständige Erinnerung an die Besucher.
  3. Leichtigkeit des Ein- und Ausstiegs : Ein Restaurant an einer Einbahnstraße, die parallel zu einer Autobahn verläuft, wird viel Verkehr bekommen und hat gute Sicht, aber keine gute Lage. Es ist schwer für potenzielle Kunden, zurück zu kommen, wenn sie den Eingang verpassen. Außerdem ist es nicht möglich, links abzubiegen. Auf der anderen Seite ist das Restaurant direkt an der Autobahnausfahrt für die Kunden bequemer.
  4. Ausgezeichnete Demografie : Ein Restaurant sollte in einem Gebiet mit einer großen, wachsenden Bevölkerung und hohen Einkommen gut abschneiden, da es mehr Menschen mit Geld zum Ausgeben gibt. Das Geschäft sollte mehr und mehr Einkommen für steigende Mietpreise generieren.
  5. Viele Parkplätze : Meist verkettete Restaurants haben einen eigenen Parkplatz, um die Kunden zu Stoßzeiten unterzubringen. Wenn der Kunde innerhalb weniger Minuten keinen Parkplatz finden kann, besteht die Gefahr, dass er den Parkplatz verlässt und / oder nicht so oft zurückkommt. Ein typisches Fast-Food-Restaurant benötigt etwa 10 bis 20 Parkplätze pro 1000 Quadratfuss. Fast-Food-Restaurants, z.B. McDonald's benötigt mehr Parkplätze als Restaurants, z.B. Olive Garden
  6. Hoher Verkaufserlös : Allein die jährlichen Bruttoeinnahmen sagen nicht viel aus, da größere Restaurants – im Verhältnis zu Quadratmeterzahl – tendenziell höhere Einnahmen haben. Das Rent-zu-Umsatz-Verhältnis ist also ein besseres Maß für den Erfolg. Zur weiteren Diskussion verweisen wir auf das Verhältnis von Mieten zu Einnahmen in der Due-Diligence-Abteilung.
  7. Hohe Einstiegshürden : Das bedeutet einfach, dass es aus verschiedenen Gründen nicht einfach ist, diesen Standort in der Nähe zu replizieren: Das Gebiet hat einfach kein entwickelbares Land mehr, oder der Masterplan lässt es nicht mehr zu Bau von Gewerbeimmobilien, oder es ist teurer, eine ähnliche Eigenschaft aufgrund der hohen Kosten für Land und Baumaterialien zu bauen. Aus diesen Gründen wird der Mieter den Mietvertrag verlängern, wenn das Geschäft profitabel ist.

Finanzierungsüberlegungen

Im Allgemeinen der Zinssatz ist ein bisschen höher als der Durchschnitt für Restaurants aufgrund der Tatsache, dass sie Single-Tenant-Eigenschaften sind. Für die Kreditgeber gibt es ein wahrgenommenes Risiko, denn wenn das Restaurant geschlossen wird, könnten Sie möglicherweise 100% Ihres Einkommens aus diesem Restaurant verlieren. Kreditgeber bevorzugen auch nationale Marken-Restaurants. Darüber hinaus werden einige Kreditgeber nicht an ausländische Investoren Kredite vergeben, insbesondere wenn sich die Restaurants in kleineren Städten befinden. Es kann also eine gute Idee für Sie sein, in einem Franchise-Restaurant in großen Ballungsgebieten zu investieren, z. Atlanta, Dallas. Im Jahr 2009 ist es aufgrund des angespannten Kreditmarktes eine ziemliche Herausforderung, die Finanzierung von Restaurantankäufen zu erhalten, vor allem für Tante-Emma-Läden und regionale Restaurants. Allerdings scheinen sich die Dinge im Jahr 2010 ein wenig verbessert zu haben. Wenn Sie den besten Kurs und die besten Konditionen für den Kredit erhalten möchten, sollten Sie sich an nationale Franchise-Restaurants in großen U-Bahnen halten.

Wenn der Cap-Satz höher ist als der Zinssatz des Darlehens, z Cap Rate ist 7,5%, während der Zinssatz 6,5% ist, dann sollten Sie in Betracht ziehen, so viel wie möglich zu leihen. Sie erhalten 7,5% Rendite auf Ihre Anzahlung plus 1% Rendite für das Geld, das Sie ausleihen. Daher wird Ihre Gesamtrendite (Cash-in-Cash) höher als die Cap-Rate sein. Da die Inflation in naher Zukunft aufgrund steigender Treibstoffkosten voraussichtlich höher sein wird, ist das Geld, das Sie zur Finanzierung Ihres Kaufs leihen, weniger wert. Daher ist es noch vorteilhafter, die Hebelwirkung jetzt zu maximieren.

Due Diligence Investigation

Sie sollten diese Faktoren berücksichtigen, bevor Sie sich für den Kauf entscheiden:

  1. Finanzinformationen des Mieters : Das Restaurantgewerbe ist arbeitsintensiv. Der durchschnittliche Mitarbeiter erwirtschaftet jährlich nur rund 55.000 US-Dollar Umsatz. Die Kosten von Waren, z.B. Lebensmittel und Vorräte sollten etwa 30-35% der Einnahmen ausmachen; Arbeits- und Betriebskosten 45-50%; Miete ca. 7-12%. Überprüfen Sie daher die Gewinn- und Verlustabrechnungen, falls verfügbar, mit Ihrem Buchhalter. In der Gewinn- und Verlustrechnung kann das Kürzel EBITDAR erscheinen. Es steht für E Arnings B efore I ncome T Äxte, D Abschreibung (von Ausrüstung), A Stauerei (von Kapitalerhöhung), und R ent. Wenn Sie in der P & L eines Franchise-Restaurants keine Lizenzgebühren oder Werbekosten in der P & L eines unabhängigen Restaurants sehen, möchten Sie vielleicht den Grund dafür verstehen. Natürlich werden wir sicherstellen wollen, dass das Restaurant nach der Miete profitabel ist. Idealerweise möchten Sie einen Nettogewinn von 10-20% des Bruttoumsatzes sehen. In den letzten Jahren hat sich die Wirtschaft geschlagen. Infolgedessen haben Restaurants einen Rückgang der Bruttoeinnahmen von etwa 3-4% erlebt. Dies scheint die meisten, wenn nicht sogar alle Restaurants überall beeinflusst zu haben. Darüber hinaus kann ein neues Restaurant mehrere Jahre dauern, um ein potenzielles Umsatzziel zu erreichen. Erwarten Sie daher nicht, dass neue Standorte auch für verkettete Restaurants sofort profitabel sind.
  2. Kredithistorie des Mieters : Wenn der Mieter eine private Kapitalgesellschaft ist, können Sie möglicherweise die Kredithistorie des Mieters von Dun & Bradstreet (D & B) erhalten. D & B stellt den Paydex-Score bereit, den Geschäftsäquivalent von FICO, d. H. Persönliche Kredithistorie. Dieser Wert liegt zwischen 1 und 100, wobei höhere Werte für eine bessere Zahlungsleistung sprechen. Ein Paydex-Score von 75 entspricht einem FICO-Score von 700. Wenn Ihr Mieter also einen Paydex-Score von 80 hat, erhalten Sie die Mietschecks wahrscheinlich sofort.
  3. Verhältnis von Mieten zu Einnahmen : Dies ist das Verhältnis der Grundmiete zum jährlichen Bruttoumsatz des Ladens. Es ist ein schneller Weg, um festzustellen, ob das Restaurant profitabel ist, d. H. Je niedriger das Verhältnis, desto besser der Standort. Als Faustregel gilt, dass dieses Verhältnis weniger als 10% betragen sollte, was darauf hindeutet, dass der Standort hohe Einnahmen erzielt. Wenn das Verhältnis weniger als 7% beträgt, wird der Betreiber sehr wahrscheinlich viel Geld verdienen, nachdem er die Miete bezahlt hat. Die Mietgarantie ist in diesem Fall wahrscheinlich nicht wichtig. Das Verhältnis von Mieteinnahmen zu Einnahmen ist jedoch keine präzise Methode, um festzustellen, ob der Mieter einen Gewinn erzielt oder nicht. Es berücksichtigt nicht den Grundsteueraufwand als Teil der Miete. Die Vermögenssteuern – berechnet als Prozentsatz des Schätzwerts – variieren von Staat zu Staat. Zum Beispiel in Kalifornien ist es etwa 1,25% des geschätzten Wertes, 3% in Texas und so hoch wie 10% in Illinois. Und so könnte ein Restaurant mit einer Rentabilität von 8% in einem Staat profitabel sein und in einem anderen jedoch Geld verlieren.
  4. Parkplätze : Restaurants benötigen tendenziell eine höhere Anzahl an Parkplätzen, da die meisten Gäste innerhalb eines kleinen Zeitfensters vorbeischauen. Sie benötigen mindestens 8 Parkplätze pro 1000 Quadratfuß (SF) Restaurantfläche. Fast-Food-Restaurants benötigen etwa 15 bis 18 Plätze pro 1000 SF.
  5. Beendigungsklausel : Einige der langfristigen Mietverträge geben dem Mieter die Option, den Mietvertrag zu kündigen, sollte ein Brand einen bestimmten Prozentsatz des Eigentums zerstören. Natürlich ist dies für Sie nicht wünschenswert, wenn dieser Prozentsatz zu niedrig ist, z.B. 10%. Stellen Sie also sicher, dass Sie den Mietvertrag gelesen haben. Sie möchten auch sicherstellen, dass die Versicherungspolice auch den Verlust an Mieteinnahmen für 12 bis 24 Monate deckt, falls das Anwesen durch Feuer oder Naturkatastrophen beschädigt wird.
  6. Preis pro SF : Sie sollten ungefähr $ 200 bis $ 500 pro SF bezahlen. In Kalifornien müssen Sie eine Prämie, z. $ 1000 pro SF für Starbucks Restaurants, die normalerweise zu sehr hohen Preisen pro SF verkauft werden. Wenn Sie mehr als $ 500 pro SF für das Restaurant zahlen, stellen Sie sicher, dass Sie eine Rechtfertigung dafür haben.
  7. Miete pro SF : Idealerweise sollten Sie in eine Immobilie investieren, in der die Miete pro SF niedrig ist, z. $ 2 bis $ 3 pro SF pro Monat. Dies gibt Ihnen Raum, die Miete in der Zukunft zu erhöhen. Außerdem sorgt die niedrige Miete dafür, dass das Geschäft des Mieters rentabel ist, sodass er die Miete bezahlen wird. Starbucks zahlt in der Regel eine Premium-Miete von 2 bis 4 US-Dollar pro Monat, da sie sich oft an einem erstklassigen Standort mit viel Verkehr und hoher Sichtbarkeit befinden. Wenn Sie planen, in ein Restaurant zu investieren, in dem der Mieter monatlich mehr als 4 US-Dollar pro Person bezahlt, sollten Sie Ihre Entscheidung begründen, da es im Restaurantbetrieb schwer ist, Gewinne zu erzielen, wenn der Mieter höhere Mieten zahlt. Einige Restaurants können eine Prozentklausel haben. Dies bedeutet, dass der Betreiber neben der Mindestmiete auch einen Prozentsatz seiner Einnahmen bei Erreichen einer bestimmten Schwelle zahlt.
  8. Mieterhöhung : Ein Restaurant-Vermieter erhält in der Regel alle 5 Jahre eine Mieterhöhung von 2% oder 10% mehr. Als Investor sollten Sie 2% jährliche Mieterhöhung bevorzugen, weil 5 Jahre eine lange Zeit auf eine Gehaltserhöhung warten. Sie erhalten auch mehr Miete mit 2% jährlicher Steigerung als 10% Erhöhung alle 5 Jahre. Mit der steigenden Miete steigt auch der Wert Ihrer Investition. Der Wert des Restaurants basiert oft auf der Miete, die es erzeugt. Wenn die Miete erhöht wird, während die Marktkapitalisierung gleich bleibt, wird Ihre Investition an Wert gewinnen. Es gibt also keinen entscheidenden Vorteil für die Investition in ein Restaurant in einem bestimmten Gebiet, z. Kalifornien. Es ist wichtiger, ein Restaurant in einer großartigen Lage zu wählen.
  9. Mietvertragslaufzeit : im Allgemeinen bevorzugen Investoren langfristige, z. 20 Jahre Pacht, damit sie sich keine Sorgen um neue Mieter machen müssen. Während einer Periode mit niedriger Inflation, z.B. 1% bis 2%, das ist in Ordnung. Wenn jedoch die Inflation hoch ist, z.B. 4% bedeutet dies, dass Sie technisch gesehen weniger Miete bekommen, wenn die Mietsteigerung nur 2% beträgt. Schließen Sie deshalb Immobilien nicht aus, die noch ein paar Jahre vom Mietvertrag entfernt sind, da ein starkes Aufwärtspotenzial besteht. Wenn der Mietvertrag ohne Optionen ausläuft, muss der Mieter möglicherweise eine viel höhere Marktmiete bezahlen.
  10. Risiken gegenüber Investitionsrenditen : Als Anleger mögen Sie Immobilien, die eine sehr hohe Rendite bieten, z. 8% bis 9% Cap-Rate. Und so könnte es sein, dass Sie von einem brandneuen Franchise-Restaurant angezogen werden, das von einem Entwickler zum Verkauf angeboten wird. In diesem Fall baut der Entwickler die Restaurants vollständig mit Möbeln, Vorrichtungen und Ausrüstungen (FFEs) für den Franchisenehmer auf der Grundlage der Franchise-Spezifikationen. Der Franchise-Nehmer unterschreibt einen 20-Jahres-NNN-Mietvertrag, der eine sehr großzügige Miete pro SF, z. $ 4 bis $ 5 pro SF monatlich. Der neue Franchisenehmer ist dazu bereit, weil er kein Geld für die Gründung eines Unternehmens aufbringen muss. Die Anleger sind von der hohen Rendite begeistert; Dies kann jedoch eine sehr riskante Investition sein. Derjenige, der garantiert Geld verdient, ist der Entwickler. Der Franchisenehmer ist möglicherweise nicht bereit, in schwierigen Zeiten zu halten, da er kein Eigenkapital in der Immobilie hat. Sollte das Geschäft des Franchisenehmers scheitern, können Sie möglicherweise keinen Mieter finden, der bereit ist, eine solch hohe Miete zu zahlen, und Sie könnten ein leer stehendes Restaurant haben.
  11. Track Records des Betreibers : Das Restaurant, das von einem Betreiber mit 1 oder 2 kürzlich geöffneten Restaurants geführt wird, wird wahrscheinlich eine riskantere Investition sein. Auf der anderen Seite kann ein Betreiber mit 20 Jahren im Geschäft und 30 Standorten eher im nächsten Jahr sein, um die Miete zu bezahlen.
  12. Handelsplätze : Einige Restaurants werden mit Handelsplätzen verkauft, also schreibst du schriftlich, was im Verkauf enthalten ist.
  13. Fast-Food versus Sit-down : während Fast-Food-Restaurants, z.B. McDonalds ist gut während des Abschwungs, Sit-down-Familien-Restaurants sind in der Regel aufgrund der höheren Preise und hohen Kosten für die Rezession empfindlicher. In diesen Restaurants kann der Umsatz im Jahresvergleich zweistellig sinken. In der Folge wurden während der Rezession viele Restaurants geschlossen. Wenn Sie in ein Restaurant mit Sitzgelegenheit investieren, sollten Sie eines in einem Gebiet mit hohem Einkommen und großer Bevölkerung wählen.

Sale & Lease Back

Manchmal kann der Restaurantbetreiber den Immobilienanteil verkaufen und das Objekt dann für lange Zeit zurückmieten, z 20 Jahre. Ein typischer Anleger würde sich fragen, ob sich der Betreiber in finanziellen Schwierigkeiten befindet, so dass er das Grundstück verkaufen muss, um seine Schulden zu begleichen. Es kann oder auch nicht der Fall sein; Dies ist jedoch eine schnelle und einfache Möglichkeit für den Restaurantbetreiber, die Aktien aus gutem Grund auszahlen zu lassen: Geschäftserweiterung. Natürlich könnte der Betreiber die Immobilie mit Auszahlung refinanzieren, aber das ist möglicherweise nicht die beste Option, weil:

  1. Er kann die Auszahlung nicht maximieren, da Kreditgeber in einer Refinanzierungssituation oft nur 65% des Immobilienwerts verleihen.
  2. Das Darlehen wird in der Bilanz, die oft nicht positiv gesehen wird, als langfristige Schuld ausgewiesen.
  3. Die Zinssätze sind möglicherweise nicht so günstig, wenn der Restaurantbetreiber keine starke Bilanz hat.
  4. Aufgrund des angespannten Kreditmarktes kann er keine Kreditgeber finden.

Sie sehen oft zwei verschiedene Auszahlungsstrategien, wenn Sie die vom Restaurant bezahlte Miete betrachten Betreiber:

  1. Konservative Marktmiete : Der Betreiber möchte sicherstellen, dass er eine niedrige Miete zahlt, damit sein Restaurantgeschäft gute Chancen hat, profitabel zu sein. Er bietet Investoren auch konservative Kapitalisierungszinssätze, z.B. 7% Deckel. Infolgedessen ist sein Auszahlungsbetrag gering bis mäßig. Dies kann für einen Investor eine risikoarme Investition sein, da der Mieter sich die Miete eher leisten kann.
  2. Signifikant höhere Marktmiete : Der Betreiber möchte seine Auszahlung maximieren, indem er das Grundstück, das viel höher ist als sein Marktwert, z. $ 2M für eine $ 1M Immobilie. Investoren wird manchmal hohe Cap-Rate angeboten, z. 10%. Der Betreiber kann 5 $ Miete pro Quadratfuß in einem Bereich zahlen, in dem die Miete für vergleichbare Immobilien 3 $ pro Quadratfuß beträgt. Dies hat zur Folge, dass das Restaurantgeschäft an diesem Standort aufgrund höherer Mieten einen Verlust erleiden könnte. Der Betreiber erhält jedoch so viel Geld wie möglich. Diese Eigenschaft könnte sehr riskant für Sie sein. Wenn das Geschäft des Mieters es nicht schafft und er Konkurs anmeldet, müssen Sie einem anderen Mieter niedrigere Miete anbieten, um Ihr Gebäude zu verpachten.

Ground Lease

Gelegentlich sehen Sie ein Restaurant im Erdgeschoss zu verkaufen. Der Begriff Erbbaurecht kann verwirrend sein, da er

  1. bedeuten könnte.
    Sie kaufen das Gebäude und verpachten das Grundstück eines anderen Investors langfristig, z. 50 Jahre, Erbbaurecht
  2. Sie kaufen das Grundstück, in dem der Mieter das Gebäude besitzt. Dies ist das wahrscheinlichste Szenario. Der Mieter baut das Restaurant mit seinem eigenen Geld auf und unterzeichnet dann typischerweise einen 20-jährigen NNN-Mietvertrag, um das Grundstück zu verpachten. Wenn der Mieter den Mietvertrag nicht erneuert, wird das Gebäude an den Grundeigentümer zurückgegeben. Die Kappenrate ist oft 1% niedriger, z.B. 6 bis 7,25 Prozent im Vergleich zu Restaurants, in denen Sie sowohl Land als auch Gebäude kaufen.

Da der Mieter für den Bau des Gebäudes einen erheblichen Geldbetrag (eigene oder geliehene Mittel) investieren muss, muss er doppelt sicher sein, dass dies der richtige Standort ist für sein Geschäft. Sollte der Mieter die Mietzahlung nicht leisten oder den Mietvertrag nicht erneuern, wird das Gebäude mit beträchtlichem Wert an Sie als Grundeigentümer zurückgegeben. So wird der Mieter viel mehr verlieren, sowohl im Geschäft als auch im Bauwesen, wenn er seiner Verpflichtung nicht nachkommt. Und so denkt es zweimal darüber nach, die Mietschecks nicht einzusenden. In diesem Sinne ist dies eine etwas sicherere Investition als ein Restaurant, in dem Sie sowohl das Land als auch die Verbesserungen besitzen. Neben der niedrigeren Kapitalisierungsrate sind die Hauptnachteile für Erbpacht

  1. Es gibt keine Steuerabschreibungen, da der IRS keine Abwertung seines Grundstückswertes zulässt. Ihre Steuerverbindlichkeiten sind also höher. Die Mieter hingegen können den Wert der Gebäude und Anlagen zu 100% abschreiben, um die Gewinne aus dem Geschäft auszugleichen.
  2. Wenn das Eigentum durch Feuer oder Naturkatastrophen beschädigt wird, z. Tornados, einige Pachtverträge können es den Mietern ermöglichen, Versicherungserlöse zu sammeln und den Mietvertrag zu kündigen, ohne die Immobilien in den letzten Jahren des Mietvertrags neu aufzubauen. Leider sind diesem Autor keine Versicherungsgesellschaften bekannt, die eine Feuerversicherung für Sie verkaufen würden, da Sie das Gebäude nicht besitzen. Das Risiko ist also beträchtlich, da Sie am Ende vielleicht ein sehr teures leeres Grundstück ohne Einkommen und eine riesige Grundstückssteuer besitzen.
  3. Einige der Mietverträge ermöglichen es den Mietern, keine Struktur zu erstellen, z. Dach, Reparaturen in den letzten Jahren des Mietvertrages. Dies kann dazu führen, dass Investoren Geld für gestundete Instandhaltungskosten ausgeben müssen, was sich negativ auf den Cashflow der Immobilie auswirkt.

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Was ist die Verantwortung des Titelunternehmens?

Der Kauf und Verkauf von Immobilien ist sicherlich kein einfacher Vorschlag; Unzählige Faktoren müssen berücksichtigt werden, umfangreiche Untersuchungen müssen durchgeführt werden, wichtige finanzielle und rechtliche Angelegenheiten müssen effizient gehandhabt werden, und endlose Formalitäten müssen sorgfältig erledigt werden. In solch einem komplexen Szenario stellt die helfende Hand der Title Company die dringend benötigte Erleichterung und Ruhe dar.

Was ist eine Titelgesellschaft?

Bevor wir handeln Bei der Definition der Titelfirma ist es wichtig, den Begriff Titel zu verstehen. Ein Titel ist im Grunde ein Dokument, das bestätigt, dass eine bestimmte Person oder Firma der Eigentümer der Immobilie ist. Es unterscheidet sich sehr von Possession, wo eine Person nur das Eigentum besitzt, unabhängig davon, ob sie dazu berechtigt ist oder nicht. Der Titel hingegen bestätigt das wahre Eigentum.

Die Firma, die nach solchen Titelthemen Ausschau hält, wird Titelgesellschaft genannt. Darüber hinaus prüft das Unternehmen den Titel gründlich, um seine Echtheit zu bestätigen, und versucht außerdem, alle rechtlichen und finanziellen Fragen im Zusammenhang mit dem Eigentum zu klären. Darüber hinaus erleichtert es den reibungslosen Abschluss des Immobiliengeschäftes.

Was genau sind die Aufgaben einer Titelgesellschaft?

Die Hauptverantwortung eines Unternehmens, das sich mit Problemen befasst Zum Titel ist die Suche nach der Eigentumsurkunde, um festzustellen, ob der Verkäufer der wahre Eigentümer der Immobilie ist oder nicht. Neben den Eigentumsdetails sucht das Unternehmen auch nach Besitzdetails. Falsche Ansprüche können das Geschäft beeinträchtigen; Aus diesem Grund ist die Titelforschung von entscheidender Bedeutung.

Die nächste wichtige Aufgabe einer Title Company ist es, alle rechtlichen und finanziellen Umwälzungen zu ermitteln, die an das Eigentum angrenzen. Anhängige Rechtsstreitigkeiten, Steuernachlässe, erste und zweite Hypotheken, Schulden, mechanische Pfandrechte und so weiter sind die ernsthaften Probleme. Obwohl sie vom Verkäufer in Angriff genommen werden müssen, aber wenn das Geschäft schließt, wird der Käufer der Besitzer des Eigentums und erbt damit all diese Probleme. Wenn Sie einen klaren und klaren Titel erwerben möchten, sollten Sie eine Titelfirma ohne Zweifel beauftragen.

Eine weitere wichtige Aufgabe des Unternehmens, die Titel zu überprüfen, besteht darin, beim Abschluss des Geschäfts behilflich zu sein. Wenn der Deal abgeschlossen wird, müssen Tonnen von Dokumenten gelesen und unterschrieben werden. Ein gutes Unternehmen macht nicht nur den Prozess wirklich einfach, sondern hilft Ihnen auch, all die komplizierten Begriffe und Sätze zu verstehen. Wenn es Ihnen nichts ausmacht, können Sie sich Gedanken über Ihren neu erworbenen Grundeigentümer machen und ihn genießen.

Einige zusätzliche Aufgaben, die ein Titelunternehmen ausführt

Eine wichtige Aufgabe des Unternehmen, die mit Titeln zu tun haben, müssen eine Titelversicherung abschließen. Ein Unternehmen der Superlative würde nichts unversucht lassen, um die Legitimität des Titeldokuments zu bestätigen. Wenn das Unternehmen jedoch einen Fehler bei der Suche nach den Eigentumsdetails oder bei der Verfolgung der rechtlichen und finanziellen Probleme macht, die mit dem Eigentum verbunden sind, bietet Ihnen die Titelversicherung den gesamten Schutz. Title Insurance ist daher äußerst wichtig, aber eine solche Situation ist auch vermeidbar. Alles, was Sie tun müssen, ist eine Titelfirma auszuwählen, die eine einwandfreie Erfolgsbilanz aufweist.

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Immobilien und Steuern: Kompakte Darstellung für die Praxis

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Kompakte Darstellung für die Praxis
Gebundenes Buch
Dieses Buch erläutert praxisnah und kompakt alle relevanten Steuern, die bei Erwerb, Vermietung und Veräußerung von Immobilien anfallen. Die 2., neu bearbeitete Auflage entspricht dem aktuellen Rechtsstand vom 31.12.2015 und berücksichtigt neben den Ertragsteuern (Einkommen-, Gewerbe-, Körperschaftsteuer) auch die Verkehrsteuern (Umsatz-, Grunderwerbsteuer) und die Substanzsteuern (Erbschaft/Schenkung-, Grundsteuer). Durch zahlreiche Abbildungen und Beispiele wird die Thematik strukturiert und veranschaulicht.



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Raw Land Einkommen Ideen

Es gibt so viele verschiedene Möglichkeiten, Geld zu verdienen, wenn Sie Land besitzen. Wenn Sie selbst ein kleines Stück Land besitzen, werden Sie vielleicht überrascht sein, wie kreativ Sie sein können, wenn Sie mit einem vorhandenen Vermögen Einkommen schaffen wollen.

Weiden

Wenn Ihr Land Felder und / oder einige bewaldete Gebiete umfasst, sollten Sie sich die Online- und Papier-Kleinanzeigen in Ihrer Region ansehen. Mehr als wahrscheinlich werden Sie in der Lage sein, Pferde- oder Kuhbesitzer zu identifizieren, die nach Platz suchen, um ihre Tiere zu weiden. Was für ein fantastischer Weg, um Geld zu verdienen und wenn Ihr Land große Weideflächen umfasst, werden die Tiere das Gras halten, damit Sie sogar Geld sparen können!

Jagdrechte

Wenn Sie Land besitzen, das für die Jagd geeignet ist, können Sie Ihr Land an Jäger vermieten. Dies ist eine der besten Möglichkeiten, um zusätzliches Geld zu verdienen. Wenn Sie große Hirsche in Ihrer Gegend haben, besteht eine gute Chance, dass Sie während der Jagdsaison einen Premiumpreis für die Rechte an Ihrem Land verlangen können. Das Beste von allem, können Sie von der Person berechnen oder eine Pauschalgebühr berechnen. Sie sind in der Kontrolle mit diesem, so dass es eine der besten Möglichkeiten, um zusätzliches Geld zu machen, während die volle Nutzung Ihres Landes während der Nebensaison zu halten. Wenn Sie Wildtiere auf Ihrem Land haben, empfehle ich Ihnen, diese Möglichkeit zur Einkommenserzeugung zu erkunden.

Lagerung

Haben Sie bemerkt, wie viele Mini-Lager-Mieten es gibt? Wenn Sie ein Gebäude vor Ort haben, ist dies auch eine potenziell lukrative Möglichkeit, zusätzliches Geld zu verdienen. Heutzutage scheint niemand mehr genug Platz zu haben, um ihre Sachen zu speichern, was Speicherplatz zu einem realistischen Weg macht, um zusätzliches Einkommen zu verdienen. Es kann sogar eine kluge Investition sein, ein Gebäude errichten zu lassen, wenn eines nicht existiert. Wer eine alte Scheune hat, kann während der Nebensaison vierrädrige Fahrzeuge oder Boote aufstellen. Dies ist eine der einfachsten Möglichkeiten, um zusätzliches Geld mit Ihrem Land zu verdienen (oder mit Anhängern, Camper, Schneemobilen, Oldtimern – einfach alles, was Ihnen einfällt). .

Camping

Wenn Sie ebene, offene Flächen haben, die sich zum Aufstellen tendieren eignen, sollten Sie sich die Logistik eines Startplatzes anschauen. Abhängig vom aktuellen Zustand Ihrer Immobilie ist es möglich, einen Campingplatz mit wenig Startkapital zu eröffnen. Normalerweise braucht man nur Pfähle, um Lagerstätten zu bauen, Lagerfeuerringe und einen Port-a-Potty. Es gibt so viele kostenlose und kostengünstige Möglichkeiten, um in diesen Tagen wie Craig's List und backpage.com zu werben, dass Sie mindestens eine Anzeige platzieren können und sehen, welche Art von Interesse es generiert. Wenn es Interesse an Ihrer Region gibt, haben Sie eine ziemlich einfache Möglichkeit, passives Einkommen zu generieren, ohne eine hohe Vorabinvestition tätigen oder teure Instandhaltung betreiben zu müssen.

Logging

Wenn Ihr Eigentum Waldgebiete einschließt, wäre es klug, ein paar Zitate von verschiedenen Holzfirmen zu bekommen, um zu sehen, wie viel Sie vom Holz verdienen könnten. Um den Wert des Landes zu erhalten, sowie aus Gründen des Umweltschutzes, empfehle ich nicht, das Land zu roden. Sie können jedoch möglicherweise einen Teil davon protokollieren und einige der bewaldeten Gebiete erhalten. Vielleicht möchten Sie in Holzfällerfirmen schauen, die nachhaltig schneiden, indem Sie nur bestimmte Arten von Bäumen selektiv ernten. Dies schützt den Wert des Landes und verringert die negativen Auswirkungen auf die Umwelt. Führen Sie einfach eine Google-Suche nach "nachhaltigen Holzfirmen" in Ihrem Land durch.

Flohmärkte

Wenn Ihr Land in einer stark frequentierten Gegend liegt, schlage ich vor, dass Sie schauen als Flohmarkt zu vermieten. Weißt du, wie viele kleine Tische du auf einem Morgen Land unterbringen kannst? Selbst wenn Sie nur 15 $ / Tag für jeden Anbieter berechnen und Sie 20 Anbieter für das erste Jahr haben, generieren Sie bereits zusätzliche 300 $ / Tag, die mehr als 2.000 $ / Woche betragen. Dies ist eine sehr kostengünstige Möglichkeit, Ihr Land zu nutzen, während Sie lokalen Anbietern und Verbrauchern gleichermaßen helfen. Erkundigen Sie sich wie üblich vor dem Eintauchen in die Logistik.

Ackerland

Abhängig von der Art der Landwirtschaft, die in Ihrer Gegend existiert, kann es Einzelpersonen oder größere geben Unternehmen, die kurz- oder langfristig Land für landwirtschaftliche Zwecke pachten wollen. Wenn du Ackerland hast, lohnt es sich, eine Anzeige in den Lokalzeitungen sowie an Orten wie Craigs Liste und backpage.com zu platzieren, um zu sehen, ob du Treffer bekommst.

Power leases

An diesem Tag der alternativen Energie ist es möglich, Land an windbetriebene Unternehmen oder andere in der alternativen Energiewirtschaft zu verpachten. Die Details dazu sind jedoch in diesem Artikel zu komplex. Ich erkunde diese Themen in meinem Blog, auf den Sie über meine Unternehmenswebsite zugreifen können, oder schauen Sie in anderen Artikeln nach, die ich hier auf Ezine.com gepostet habe

Paintball Fields

Platz für Paintball "Kriege" ist immer noch eine große Industrie. Wenn Sie Zweifel haben, schauen Sie sich einfach alle Paintballfelder an, die über diese Website verlinkt sind: http://www.pbreview.com/fields/ Wie Sie sich vorstellen können, braucht es nicht viel, um Ihr zu machen rohes, ländliches Land "Paintball" bereit. Im Wesentlichen teilen Sie einfach alles oder einen Teil Ihres Landes ab und vermieten es an Gruppen. Hier ist ein Beispiel eines privaten Paintballfeldes: http://www.actionpaintballsac.com/

Zusammenfassung

Land ist ein besonders für diejenigen, die kreativ genug und entschlossen genug sind, passives Einkommen zu generieren, indem sie Zeit und Energie investieren, um etwas zu beginnen. Seien Sie sicher, die richtige Forschung zu tun, bevor Sie beginnen, wie herauszufinden, ob Sie eine Lizenz oder Genehmigung benötigen und alle Ihre "i" und dot all Ihre "t's". Viel Glück!

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Source by Mark Podolsky

Zur Immobilie aus Sicht der Rechnungslegung und Bewertungstheorie (Finanzwirtschaft, Unternehmensbewertung & Revisionswesen) (German Edition) … Unternehmensbewertung & Revisionswesen)

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Ich brauche eine Probe Expired Listing Letter

"Ich brauche eine Probe abgelaufenen Listungsbrief zu versenden. Ich bin neu und möchte sicherstellen, dass ich den richtigen Brief an die Hausbesitzer aussende. Danke. " schrieb kürzlich einen Immobilienmakler aus Kalifornien.

Es dauerte mehr als zwei Jahre, bis ich meinen abgelaufenen Eintragungsbrief, den ich mit meinem Lebenslauf an die Abgelaufenen schickte, perfektionierte. Schreiben, Testen, Neuschreiben, Testen, Editieren … Ich suchte weiter nach dem perfekten Brief, mit dem mein Telefon endlich klingeln würde "Bitte komm, liste unser Haus auf!" Aber es ist nie passiert. Warum? Hier ist das Problem …

Wenn eine Liste ausläuft, erhalten die Verkäufer zwanzig … dreißig … sogar fünfzig abgelaufene Inserate innerhalb der ersten drei Tage! Das ist ein großer Stapel von Briefen. Es macht keinen Unterschied, wie stark, gut geschrieben und mächtig dein Brief ist, er wird sich in dem Haufen anderer verlieren. Das sind die schlechten Nachrichten. Bedeutet dies, dass Sie keine E-Mails verwenden sollten, um mit den abgelaufenen Einträgen zu kommunizieren? Natürlich nicht.

Die Antwort ist nicht nur EIN Brief . Ein abgelaufener Eintragungsbrief wird es niemals schaffen. Wenn Sie Abgelaufene wirklich regelmäßig auflisten möchten, müssen Sie mehrere Kontakte verwenden, die mehrere Immobilienmarketingmethoden verwenden. Hier ist ein Beispiel …

Manche Hausverkäufer bevorzugen Briefe. Sie öffnen jeden und lesen ihn sorgfältig. Bei diesen Leuten kann eine Reihe von gut geschriebenen Buchstaben den größten Unterschied ausmachen. Andere abgelaufene Einträge reagieren besser auf Ihre Postkarten. Sie bevorzugen kurze, bissige Botschaften und mögen die interessanten Bilder.

Andere Verkäufer überprüfen Ihren Lebenslauf Seite für Seite. Sie können sogar eine Referenz oder zwei nennen. Einige werden Ihre Website aufmerksam lesen. Einige lesen E-Mails, die Sie ihnen senden. Einige möchten nur mit Ihnen telefonieren und Mailings ignorieren. Und einige ziehen es vor, auf die altmodische Art Geschäfte zu machen und Sie persönlich zu treffen. Es kommt nur darauf an …

Und dann gibt es eine andere Gruppe von Hausbesitzern, die Sie mit einer Mischung aus allen Immobilienmarketing-Tools, die Sie zur Verfügung haben, nähern müssen. Da Sie nicht wissen, was mit wem arbeiten wird, müssen Sie alles tun, tun Sie es gut und tun Sie es konsequent (das Abgelaufene Plus-System kommt mit einer ganzen Reihe von großen abgelaufenen Eintragungsschreiben und Marketing).

Wie lange sollst du die Post behalten? Bis Sie (oder Anthere Immobilienmakler) das Haus auflisten. Es war üblich für mich, Häuser aufzulisten, die sechs … acht … sogar zwölf Monate zuvor abgelaufen waren.

Die meisten Immobilienmakler gaben nach nur wenigen Mailings auf. Wenn Sie hartnäckig bleiben, mailen Sie ihnen gut geschriebene abgelaufene Eintragungsbriefe, Postkarten und Aktualisierungen – alles, was interessant ist, wird sich gut auszahlen.

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Source by Borino Slivka

Can Store Closing Zeichen reduzieren Verkäufe?

Angenommen, Sie möchten Ihr Geschäft schließen, ob Sie in Rente gehen, der Markt ist hart oder einfach nur bereit, sich auf etwas anderes zu bewegen. Die Beseitigung von Lagerbeständen im Wert von Zehntausenden von Dollars ist leichter gesagt als getan.

Erste Idee, die bei vielen Einzelhandelsunternehmern auftaucht

Ausverkauf. Nun, in der Tat ist diese Art von Verkauf die Antwort auf die Liquidation Inventar schnell, aber einfach ein paar going out of Business-Verkaufsschilder auf Ihre Windows wird kein Inventar verkaufen. In der Tat sind die Zeichen für sich kontraproduktiv.

Wie so?

Wenn Verbraucher ein solches Zeichen sehen, schreit es nur eine Sache ab, "handelt". Für Sie ist es ein Verkauf, aber für sie ist die Gelegenheit, ihre Gier zu befriedigen und alles zu kaufen, was sie für den Großhandel oder weniger können. Sie erwarten, dass alles um 70% bis 80% reduziert wird, aber das ist nicht das, was Sie als Geschäftsinhaber wollen.

Überhaupt nicht. Was macht den Unterschied zwischen jemandem, der ein erfolgreiches Ladengeschäft betreibt, und jemandem, der am Ende schlechter abschneidet?

Einfach, das nennt man Strategie.

Schau auf ein paar Ladenschilder auf deinem Windows wird Ihnen Traffic bringen, aber es ist wahrscheinlich nicht der Traffic, den Sie wollen. Das ist aber immer noch eine kritische Komponente für einen erfolgreichen Verkauf, und Sie müssen wissen, wie man es richtig macht.

Die Schilder an den Fenstern alleine reichen nicht aus. Stattdessen musst du dafür sorgen, dass die Leute es sehen und ihm folgen können.

Hast du jemals ein offenes Hauszeichen gesehen, als du durch die Vororte gefahren bist? Einige dieser Agenten sind wirklich gut darin, Zeichen an jedem möglichen Punkt zu platzieren, an dem sie Verkehr verlieren können und andere nicht. Ich weiß nicht, ob das an einem Budgetmangel liegt, aber etwas so einfaches wie das kann den Unterschied zwischen einem erfolgreichen und einem nicht erfolgreichen Verkauf ausmachen.

Jetzt, wenn dein Laden schließt zieht die falschen Leute an, wie bekommt man die richtigen Leute? Der erste Ort ist Ihre Kundendatenbank.

Es gibt einen großen Fehler, den Menschen machen, wenn sie ihren eigenen Kunden erzählen, dass sie aus dem Geschäft ausscheiden, und das ist Timing.

Sie wollen es nicht erzählen alle gleichzeitig, was die meisten Unternehmer tun.

Zuletzt haben wir Schulden. Leider schließen viele Geschäftsinhaber ihre Geschäfte und haben große Schulden, die sie auszahlen müssen. Heimlich haben viele Geschäftsinhaber ihre Geschäfte geschlossen und alle Schulden los und viele Male Gewinn gemacht wegen dieses einen Trinkgelds, das ich teilen werde.

Wenn du aus dem Geschäft gehst, kannst du verhandeln Ihre Schulden 10 Mal besser, aber Sie müssen es zur richtigen Zeit und in der richtigen Weise tun. Wenn Sie nicht wissen, wann Sie das tun sollen, kann ich Ihnen sagen, dass Sie es wahrscheinlich zu früh tun werden.

Leider gibt es keine feste Zeit, die ich mit Ihnen teilen kann, sonst würde ich es tun. Es hängt alles von deinem Inventar und deiner spezifischen Situation ab.

Folgendes möchte ich dir daraus entnehmen. Wenn du vorhast, einen Laden zu verkaufen, der den Verkauf selbst beendet, kann ich fast garantieren, dass du es nicht annähernd so gut machst, als würdest du einen Profi einstellen, der das für dich macht.

Ich habe gerade einen getroffen das seit 25 Jahren und ich dachte mir. Das Ausgehen ist nicht etwas, das man jeden Tag macht. In der Tat ist es normalerweise ein einmaliges Ereignis und es gibt einfach keinen Weg, den du fast so gut machen kannst wie jemand, der das seit Jahren getan hat!

Jetzt, bevor du irgendeinen Profi anstellst, lass mich gebe dir einen Tipp, jemanden einzustellen, der dir dabei hilft. Sie wollen keine Liquidationsunternehmen, die nur Ihren Großhandel kaufen wollen. Sie möchten jemanden, der sich auf die Ausführung dieser Verkäufe spezialisiert hat und auf Leistung basiert. Mit anderen Worten, sie werden nicht bezahlt, es sei denn, Sie haben Erfolg.

Das allein wird 90% der Unternehmen herausfiltern und Ihnen gute Chancen auf Erfolg geben. Meist wird sich ihr Honorar um ein Vielfaches amortisieren.

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Source by Jorge Zarate

Finanzielle Freiheit: Praktische und Spirituelle Schritte damit Sie aufhören können sich um Ihre Zukunft zu Sorgen

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Ferrari Cars und einige ihrer berühmten Besitzer, eine kurze Anleitung

Ferrari Luxussportwagen hatten schon immer eine besondere Affinität mit der Verbindung von nicht nur der Rennwelt und den oberen Rängen des Formel 1 Grand Prix, sondern auch eine beliebte Wahl für die Reichen und Berühmten.

Ein Ferrari, der vor einer teuren Boutique oder einem Café in Monaco geparkt hat, würde niemals "fehl am Platze" aussehen, oder? Dies ist wahrscheinlich aufgrund der Tatsache, dass Ferrari Sportwagen immer einen beruhigend ziemlich großen Preis zu haben, um mit ihrem Image des Reichtums für ihren Besitzer zu gehen.

In diesem Sinne, die Autos, die Prominenten gehören, Hollywood Schauspieler und berühmte Menschen haben immer mehr Aufmerksamkeit auf sich gezogen als ihre weniger berühmten Gegenstücke. Wenn also einige dieser berühmten Autos bei einer Oldtimerauktion landen oder angekündigt werden, dass sie verkauft werden, beginnt ein Medienrausch und ein Bieterkrieg um den Höchstpreis.

In einem neuen Oldtimer Auktion im Silverstone, ein seltener "Ferrari 575 Maranello" von 2003 mit nur 10.000 Meilen auf dem Kilometerzähler wurde schließlich für £ 66.000 verkauft und wurde von einem unbekannten privaten Käufer gekauft. Was an diesem Wagen einzigartig war, war seine besondere Herkunft von seinen berühmten Vorbesitzern.

Die Tatsache, dass dieser Ferrari nicht nur selten war, aber seine vorherigen Eigentümer einschließlich; der legendäre Gitarrenheld "Eric Clapton" und der BBC-Radio- und TV-Moderator Chris Evans, die beide große Ferrari-Fans sind.

Chris Evans war für die letzte Zeit in der Weltpresse einige Jahre, mit seiner wachsenden Sammlung von Ferrari, die jetzt sieben in der Line-Up umfasst. Aber seine neueste Errungenschaft ist diejenige, über die alle reden. Es ist ein sehr seltener 1960 Ferrari 250 California Spyder, der über £ 5 Millionen bei einer Auktion kostete. Das Besondere an diesem Oldtimer ist, dass es die einzige Nummer 13 von nur 56 Autos ist, die jemals von diesem Modell produziert wurden, aber es war formal im Besitz des verstorbenen (großartigen) Filmschauspielers James Coburn, der ein massiver Ferrari-Fan war.

James Coburn hat seine Liebe zu Autos von seinem Vater geerbt und soll Anfang der sechziger Jahre den Automobil-fanatischen Schauspieler Steve McQueen in Ferrari-Sportwagen verwandelt haben

Andere Berühmtheiten und Stars, die eine Liebe teilen für Ferrari Sportwagen sind vor allem Jay Kay von der Band Jamiroquai, der eine Reihe von Ferrari einschließlich hatte; ein Ferrari F40, ein 360 Spider, Ferrari Enzo, Ferrari 456GT. Veteran Rock-Sänger Rod Stewart besitzt auch einen Ferrari F40, ein 360 Spider und jetzt neu Murcielago.

Star des Films und TV, Joanna Lumley hat einen klassischen Ferrari 328 GTS Targa, wo als Lead-Gitarrist der Who-Rock-Band hat auch eine Leidenschaft für Ferrari, da Pete Townshend derzeit einen Ferrari 550 Maranello besitzt.

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