Tipps zum Auflisten Ihrer Immobilie online

Kostenlose Immobilienbewertung

Zweifellos ist es einfach, Immobilien online zu inserieren, aber es sind noch einige Richtlinien erforderlich, um die Aufgabe perfekt auszuführen. Ein kleiner Fehler in der Auflistung kann dazu führen, dass Ihre Immobilie nicht ins Rampenlicht gerät. Und der technologische Fortschritt hat den Online-Immobilienwettbewerb in hohem Maße verschärft. Jeder Mensch fühlt sich beim Online-Verkauf oder -Kauf von Immobilien leicht, was zu unbegrenzten Angeboten führt. Sie müssen Ihre Immobilie also intelligent aktualisieren, um sie hervorzuheben. Hier sind einige Tipps, die Ihnen helfen können, Ihre gelistete Immobilie schnell zu verkaufen oder zu vermieten.

Eingängige Überschrift

Die Überschrift ist das Wichtigste, das den Datenverkehr auf Ihr gelistetes Asset lenkt. Machen Sie es kurz und knackig, um maximale Aufmerksamkeit zu erregen und Eindruck auf die Besucher zu machen. Es kann den Namen des Projekts oder der Gesellschaft, das Gebiet, den Preis und die Eigenschaften der Immobilie enthalten. Wenn Sie all diese wichtigen Punkte in der Überschrift finden, werden Sie die potenziellen Käufer versichern, einen Blick darauf werfen und mehr über Ihre Immobilie erfahren. Auf der anderen Seite kann eine unvollständige oder überfüllte Überschrift Ihren Eintrag als Verschwendung hinterlassen.

Fotos und Videos hochladen

Niemand würde ein Interesse daran haben, Ihrem Haus einen physischen Besuch abzustatten, nur durch die Beschreibung, die Sie angegeben haben. Um die Auflistung jedoch in ein erfolgreiches Geschäft umzuwandeln, laden Sie klare Bilder der Immobilie hoch. Und wenn Sie möchten, dass die Leute online eine angemessene Lücke haben, laden Sie ein Video hoch, das einen vollständigen Überblick über Ihr Haus bietet.

Geben Sie die entsprechenden Informationen an

Genaue Informationen zu Ihrem Grundstück helfen, die Aufmerksamkeit potenzieller Käufer und Mieter auf sich zu ziehen. Zu diesen Informationen gehören möglicherweise die Fläche, der Standort, das Alter der Immobilie, die Umgebung, die Möblierung / Unmöblierung oder die zusätzlichen Funktionen. Denken Sie daran, auf den Punkt Informationen zu geben. Das Hinzufügen irrelevanter Informationen kann bedeutungslos erscheinen und die Käufer ablenken.

Suchen Sie es richtig

Jeder Käufer hat eine Standortwahl. Möglicherweise liegt es an der Bequemlichkeit, ins Büro oder in die Schule zu gehen, oder an irgendetwas anderem. Um es dem Kunden zu erleichtern, den Standort seiner Wahl zu finden, müssen Sie die Standortbeschreibung auf dem neuesten Stand halten.

Außerdem gibt es manchmal Bereiche, in denen Probleme mit Strom oder Wasser auftreten. Und wenn Ihre Region nicht in der Nähe oder in größerer Entfernung von diesem Ort liegt, sollten Sie sie unbedingt erwähnen. Nennen Sie einfach den jeweiligen Sektor, Block oder Orientierungspunkt, damit die Kunden den genauen Standort identifizieren können.

Markieren Sie Infra Facilities

Vor dem Kauf wird häufig großen Wert auf die Infrastruktur gelegt. Vergessen Sie also nicht, die Infrastruktur in Ihrer Nähe zu erwähnen. Erwähnen Sie die Entfernung zu beliebten Sehenswürdigkeiten wie Orten, Krankenhäusern, Bushaltestellen oder Flughäfen usw.

Darüber hinaus verleihen ein wenig mehr Beschreibung des Eigentums wie Richtung, herausragende Merkmale dem Haus einen Aufmerksamkeit suchenden Faktor und erhöhen die Chancen, bald verkauft oder vermietet zu werden.

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Source by Chandni Naresh Wadhwani

Tipps zum Schreiben der besten Immobilien zum Verkauf durch den Eigentümer Ad

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Die Immobilienanzeige ist Ihre Chance, einen guten ersten Eindruck zu hinterlassen und den potenziellen Käufer dazu zu bringen, sich mit Ihnen in Verbindung zu setzen, um mehr zu erfahren. Bei der Planung eines privaten Immobilienverkaufs ist es von entscheidender Bedeutung, sich einige Zeit mit dem Wortlaut Ihrer Immobilienanzeige zu beschäftigen.

Das Schreiben einer Immobilienanzeige für den Verkauf durch den Eigentümer kann schwierig sein, obwohl die meisten Veröffentlichungen ein striktes Wortlimit haben. Es gibt einige wichtige Dinge, die Sie sagen müssen, und einige Tricks, mit denen Sie den Anzeigentext für Immobilien spannender gestalten können.

Ein toller, eingängiger Titel

Die meisten Interessenten für Immobilien zum Verkauf werfen einen Blick auf den Titel der Auflistung und die dazugehörigen Fotos. Dies sind die beiden Faktoren, die häufig bestimmen, ob eine Person das Lesen fortsetzt.

Arbeiten Sie an einem einprägsamen und aussagekräftigen Titel. Es sollte die Lage der zu verkaufenden Immobilie durch den Eigentümer, die Größe, den Preis und die wichtigsten Merkmale des Hauses erwähnt werden. Es mag eine große Herausforderung sein, so viele Informationen in einen Titel zu packen. Machen Sie ein bisschen Brainstorming und schreiben Sie Ihre Ideen auf. Sie können die vielversprechendsten Titel verfeinern, nachdem Sie alle Ihre Möglichkeiten auf Papier gebracht haben.

Machen Sie es sehr spezifisch

Das Fehlen von Einzelheiten und Details wird das Interesse potenzieller Immobilienkäufer sofort zunichte machen. Geben Sie Ihr Bestes, um genügend beschreibende Informationen in Ihren Eintrag aufzunehmen.

Das Haus verfügt über ein modernes und wunderschön gestaltetes Badezimmer. Sagen Sie, was das Badezimmer modern macht – gibt es ein Wassermassagesystem in der Badewanne? Haben Sie Wasserhähne eingebaut, die den Wasserverbrauch senken? Solche Details machen den Unterschied in der Welt.

Vermeiden Sie das Immobilien-Klischee

Gehen Sie mehrere Immobilienanzeigen durch. In den meisten Anzeigeneinträgen wird eine Reihe von Phrasen wiederholt. Diese Immobilien-Klischees sind sehr gefährlich. Sie machen Ihre Liste langweilig und sehr ähnlich zu allem, was der Markt zu bieten hat.

Klischees sind sicher und einfach, aber sie werden Ihrer Immobilie niemals die Aufmerksamkeit schenken, die sie verdient.

Einige der häufigsten Klischees sind versteckte Juwelen, günstige Lage, originelles Innendesign, lebendige, spektakuläre Aussicht, moderne, bequeme Erreichbarkeit, majestätisch, atemberaubend, frisch renoviert und Sonderangebote.

Schreiben Sie ein bisschen über die Nachbarschaft

Als Hausbesitzer und privater Immobilienverkäufer haben Sie einen großen Vorteil gegenüber dem Makler oder dem Makler – Sie kennen die Immobilie und die Nachbarschaft auswendig. Verwenden Sie dieses Wissen, um die perfekte Immobilienanzeige zu erstellen.

Das Hinzufügen von ein oder zwei Sätzen über die Nachbarschaft hilft dabei, ein vollständiges Bild zu zeichnen. Den Leser interessieren. Was macht die Nachbarschaft besonders und es wert, umgezogen zu werden? Erwähnen Sie diese interessanten Details am Ende der Auflistung.

Ermutigen Sie potenzielle Käufer, weitere Fragen zu stellen

Ermutigen Sie schließlich die potenziellen Käufer, sich mit Ihnen in Verbindung zu setzen und ihre Fragen zu beantworten.

Geben Sie einige Kommunikationsoptionen an. Instant Messaging, E-Mail und Anrufe sind die beliebtesten Möglichkeiten. Jeder potenzielle Käufer hat eine bevorzugte Kommunikationsmethode, daher sollten Sie einige Optionen zur Verfügung haben.

Das perfekte Angebot für den Verkauf von Privateigentum ist schwierig zu erstellen. Sehen Sie, was die Konkurrenz tut, aber tun Sie Ihr Bestes, um Ihren Text originell und frisch zu halten. Geben Sie Einzelheiten an und beschreiben Sie sie so genau wie möglich. Wenn Sie einige Zeit damit verbringen, ein Hausverzeichnis zu erstellen, das auffällt, können Sie Ihr Haus schneller verkaufen. Die Ergebnisse sind die Mühe wert.

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Source by Kristine W Zimmer

Walgreens, CVS und Rite Aid – Was RE-Investoren wissen sollten

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In den USA gibt es drei große Drogerieketten: Walgreens, CVS und Rite Aid. Nachfolgend einige wichtige Statistiken zu den drei wichtigsten Drogerieketten ab 2012:

1. Walgreens An erster Stelle mit einer Marktkapitalisierung von 28,51 Milliarden US-Dollar, einem Gesamtumsatz von 72,2 Milliarden US-Dollar im Jahr 2011 (45,1 Milliarden US-Dollar aus Einnahmen aus verschreibungspflichtigen Medikamenten) und einem S & P-Rating von A. Laut Walgreens leben 75% der US-Bevölkerung innerhalb von 5 Kilometern von ihren Geschäften entfernt. Im April 2010 erwarb das Unternehmen 258 Duane Reade-Drogerien in der Metropolregion New York, von denen 7841 Walgreens-Drogerien im Februar 2012 betrieben werden, darunter 137 Apotheken in Krankenhäusern vor Ort.

2. CVS Platz zwei mit einer Marktkapitalisierung von 56,56 Milliarden US-Dollar, einem Umsatz von 107,1 Milliarden US-Dollar (40,5 Milliarden US-Dollar aus CVS-Einnahmen und 16,1 Milliarden US-Dollar aus den Einnahmen aus dem Caremark-Versandhandel) und einem S & P-Rating von BBB +. Zum 31. Dezember 2011 betreibt CVS 7404 Drogerien.

3. Rite Aid rangiert an dritter Stelle (vierter, hinter Walmart in Bezug auf die Einnahmen aus verschreibungspflichtigen Medikamenten) mit einer Marktkapitalisierung von 1,49 Milliarden US-Dollar, einem Umsatz von 26,1 Milliarden US-Dollar (17,1 Milliarden US-Dollar aus Einnahmen aus verschreibungspflichtigen Medikamenten).

Investoren kaufen Immobilien, die von diesen Drogerieketten genutzt werden, aus folgenden Gründen:

1. Das Drogeriegeschäft ist sehr rezessionsunempfindlich. Menschen brauchen Medikamente, wenn sie krank sind, unabhängig von der Wirtschaftslage. Sowohl Reiche als auch Arme in den USA haben Zugang zu Medikamenten. Einige argumentieren sogar, dass Menschen mit niedrigem Einkommen mehr Medikamente konsumieren, weil sie kostenlose oder kostengünstige Medikamente von staatlich unterstützten Programmen erhalten. Den Mietern sollte es also gut gehen und sie sollten Geld haben, um die Miete an die Vermieter zu zahlen.

2. Das Drogeriegeschäft hat in den USA gute Aussichten:

· Menschen leben länger und benötigen mehr Medikamente, um ihre Lebenserwartung aufrechtzuerhalten, z. Actonel für Osteoporose, Aricept für Alzheimer-Symptome. Ältere Menschen konsumieren tendenziell mehr Medikamente als jüngere, da sie häufig mehr medizinische Probleme haben. Da sich die 78 Millionen Baby-Boomer ab 2008 dem Rentenalter nähern, rechnen die Drogerieketten mit einer steigenden Nachfrage nach Medikamenten in den nächsten 20 Jahren.

· Der Arzneimittelmarkt wächst weiter, während die US-Bevölkerung weiter wächst. Immer mehr Amerikaner leiden an verschiedenen Krankheiten. Die Anzahl der Amerikaner, die an saisonalen Allergien leiden, hat sich in den letzten 15 Jahren auf 37 Millionen Menschen pro Fortune-Magazin verdoppelt. Sie gaben 2009 5,4 Milliarden US-Dollar für Allergiker aus. Da ihre Taille Ballon (75% der Amerikaner werden bis 2020 entweder übergewichtig oder fettleibig prognostiziert), werden mehr Amerikaner mit Diabetes diagnostiziert, zusammen mit hohem Cholesterinspiegel in jüngeren und jüngeren Alter. Darüber hinaus empfehlen Ärzte, verschiedene Krankheiten früher als später zu behandeln, um die Krankheiten besser zu verstehen. Beispielsweise verschreiben Ärzte Patienten, die kurz nach der Infektion mit dem HIV-Virus infiziert wurden, jetzt antiretrovirale Medikamente, anstatt darauf zu warten, dass die Infektion zu AIDS wird. Immer mehr Ärzte kombinieren Insulin mit oralen Arzneimitteln, um Typ-2-Diabetes zu behandeln, anstatt nur orale Arzneimittel. All diese Faktoren erhöhen die Größe des Arzneimittelmarktes.

· Die Gentechnik hat verschiedene neue Kits für genetische DNA-Tests eingeführt, mit denen die genetische Diagnose von Anfälligkeiten für Erbkrankheiten und -störungen möglich ist. Gentests sind derzeit das wachstumsstärkste Segment in der Diagnostikbranche. Einige dieser Gentests werden wahrscheinlich in naher Zukunft in Testkits umgewandelt, die in Drogerien erhältlich sind. Nach der Zulassung durch die FDA werden diese neuen Produkte möglicherweise zusätzliche Einnahmen für Drogerien bringen.

· Verwendung einer neuen Methode zur Anpassung von Molekülen, die als strukturbasiertes Design bezeichnet wird; Pharmaunternehmen entwickeln neue Medikamente, die sie möglicherweise nicht anders entdeckt haben, z. Xalkori von Pfizer zur Behandlung von Lungenkrebs.

· Die Verabschiedung des Gesetzes zur Reform des Gesundheitswesens am 23. März 2010 bietet geschätzten 33 Millionen weiteren Amerikanern Versicherungsschutz. Dies ist ein großartiges Geschenk für die Drogerieindustrie.

· Es gibt neue Medikamente zur Behandlung bisher unbehandelbarer Krankheiten und neuer Krankheiten, z. Viagra für das Unglück der Männer, Avastin für Darmkrebs, Herceptin für Brustkrebs. Die neuen Medikamente sind sehr teuer, z.B. Ein Jahr Avastin kostet ungefähr 55.000 US-Dollar. Eli Lilly hat im Jahr 2007 etwa 4,8 Milliarden US-Dollar an Zyprexa gegen Schizophrenie verkauft, und dennoch haben die meisten Menschen noch nie von diesem Medikament gehört.

· Es gibt bereits zugelassene Medikamente, um neue Krankheiten zu behandeln und damit den Umsatz zu steigern. Beispielsweise sollte Lyrica ursprünglich Schmerzen behandeln, die durch Nervenschäden bei Diabetikern verursacht wurden. Es ist jetzt von der FDA zur Behandlung von Fibromyalgie zugelassen, von der 5,8 Millionen Amerikaner pro WebMD betroffen sind.

· Es wird erwartet, dass große Fortschritte in der Genetik, Biologie und Stammzellenforschung eine neue Klasse von Arzneimitteln zur Behandlung von Diabetes, Parkinson und verschiedenen seltenen genetischen Störungen hervorbringen. Das neue Medikament Ilaris von Novartis zielt beispielsweise auf genetische Ursachen einer Erbkrankheit ab, von der weltweit nur 7000 bekannt sind. Novartis hofft jedoch, seine Medikamente schrittweise zu einem Blockbuster-Medikament zu machen, das auf häufigere Störungen zurückzuführen ist, die durch ähnliche genetische Faktoren verursacht werden.

· Technologie und modernes Leben führen neue Produkte ein und erfordern sie, z. Schwangerschaftstest-Kits, Lamisil für kräftigere, klarere Zehennägel, Latisse für längere und dickere Wimpern, Propecia gegen männlichen Haarausfall, Premarin gegen Wechseljahrsbeschwerden, Diabetiker-Monitore, elektronische Zahnbürsten, Kontaktlinsen, Linsenreiniger, Diätpillen, Vitamine, Antibabypillen , IUPs, Nahrungsergänzungsmittel und cholesterinsenkende Pillen (die Amerikaner gaben 2006 allein für Cholesterinmedikamente fast 26 Milliarden US-Dollar für IMS Health aus, ein Beratungsunternehmen mit Sitz in Connecticut, das den Verkauf von Arzneimitteln überwacht.)

· Bevor die Kunden zu den Medikamentengängen oder Apotheken gelangen, müssen sie an Pralinen, Limonaden, Digitalkameras, Uhren, Spielzeug, Puppen, Bieren und Weinen, Kosmetika, Videospielen, Blumen, Düften und Grußkarten vorbeikommen. Drogerien hoffen, dass Sie die einstündigen Fotoservices dort nutzen. Die Geschäfte führen auch saisonale Artikel, z. Halloween-Kostüme und "Wie im Fernsehen gesehen" -Waren, z.B. Shamwow. Infolgedessen kaufen Kunden in diesen Drogerien mehr als ihre Rezepte und Medikamente. CVS berichtete, dass der Umsatz außerhalb der Apotheken im Januar 2007 30% des Gesamtumsatzes des Unternehmens ausmachte. Bei Walgreens waren es 34% und bei Rite Aid 37%. Viele Apotheken befinden sich in der Tat in Convenience-Stores, insbesondere in Wohngebieten oder auf dem Land. Und so hofft Walgreens, dass Kunden auch WD-40 und Schraubendreher in ihren Läden anstelle von Home Depot abholen. Thailändischer Jasminreis und Fischsauce, um einen Ausflug in die Supermärkte von Safeway oder Kroger zu vermeiden. Während der Rezession sind die Verkäufe dieser nicht-medikamentösen Artikel rückläufig, da Kunden kaufen, was sie brauchen und nicht, was sie wollen. Walgreens versucht, die Anzahl der Artikel um 4000 zu reduzieren. Außerdem führt das Unternehmen eine eigene Handelsmarke mit höheren Gewinnspannen ein.

· Es gibt immer mehr Generika auf dem Markt, da eine Reihe von äußerst beliebten Marken-Blockbustern ihre 20-jährigen Patente verlieren, z. Lipitor (das meistverkaufte Medikament der Welt zur Senkung des Cholesterins) im Jahr 2010, Viagra (Sie wissen, wofür es ist) im Jahr 2012. Drogerien bevorzugen es, Generika an Kunden zu verkaufen, da sie höhere Gewinnspannen erzielen als die Markenmedikamente.

· Viele Menschen sind süchtig nach Schmerzmitteln, z. Hydrocodon / Oxycodon. Laut der DEA im Jahr 2012 gibt es 1,5 Millionen Amerikaner, die von Kokain abhängig sind, aber 7 Millionen, die von verschreibungspflichtigen Medikamenten abhängig sind.

· Dieser Autor schätzt, dass mindestens 10% der abgegebenen verschreibungspflichtigen Medikamente überhaupt nicht verwendet werden und in den Medikamentenschränken stillstehen. Sie sind schließlich abgelaufen und weggeworfen.

3. Diese Unternehmen unterzeichnen sehr langfristige NNN-Leasingverträge, die durch ihr Unternehmensvermögen garantiert werden. Dies macht die Investition in die zugrunde liegende Immobilie relativ risikoarm, insbesondere für Walgreens mit einem S & P "A" -Rating. Tatsächlich werden diese Immobilien manchmal als Investment-Grade-Immobilien bezeichnet. Sobald die Drogerieketten den Mietvertrag unterschreiben, zahlen sie die Miete pünktlich und pünktlich. Dem Verfasser sind keine Immobilien bekannt, die von einer dieser Drogerieketten angemietet wurden, bei denen die Mieter die Mieten nicht bezahlt haben. Selbst wenn die Geschäfte wegen schwacher Umsätze geschlossen sind (Walgreens schloss 119 Geschäfte im Jahr 2007), können diese Unternehmen die Immobilien an andere Unternehmen untervermieten, z. Vorauszahlung von Autoteilen und weitere Zahlung der Mieten für die Master-Leasingverträge.

· Ein typischer Walgreens-Mietvertrag besteht aus einer Hauptlaufzeit von 20 bis 25 Jahren plus 8 bis 10 Optionen mit einer Laufzeit von fünf Jahren. Während der Hauptlaufzeit und der Optionen wird es in den meisten Mietverträgen keine Mieterhöhungen geben. Dies ist der Hauptnachteil einer Investition in Drogerien von Walgreens.

· Ein typischer CVS-Mietvertrag besteht aus einer Laufzeit von 20 bis 25 Jahren plus 4 bis 5 Optionen mit einer Laufzeit von fünf Jahren. Die Miete ist in der Regel während der Hauptlaufzeit pauschal und es kommt dann zu einer Erhöhung der Miete um 2,5% bis 10% pro 5-Jahres-Option.

· Ein typischer Rite-Aid-Leasingvertrag besteht aus einer Laufzeit von 20 bis 25 Jahren plus 4 bis 8 Optionen mit einer Laufzeit von fünf Jahren. Die Miete erhöht sich oft alle 5-10 Jahre.

Anlagerisiken

Obwohl das Apothekengeschäft im Allgemeinen rezessionsunempfindlich ist, birgt Ihre Investition Risiken:

1) Der Hauptnachteil bei der Investition in Apotheken besteht darin, dass über einen langen Zeitraum keine oder nur geringe Mieteinbußen zu verzeichnen sind, z. 20-50 Jahre, besonders für Walgreens. Somit wird die Miete nach Berücksichtigung der Inflation effektiv reduziert. Dies ist einer der Hauptgründe, warum diese Immobilien nicht für jüngere Anleger attraktiv sind, insbesondere wenn die Kapitalisierungsrate niedrig ist.

2) Die 3 Drogerieketten haben jetzt einen neuen großartigen Konkurrenten, Walmart. Walmart verkauft verschreibungspflichtige Medikamente in mehr als 4000 Geschäften von Walmart, Sam's Club und Neighborhood Market in 49 Bundesstaaten. Seit 2012 ist Walmart der drittgrößte Drogendealer mit einem Umsatz von 17,4 Mrd. USD, knapp vor Rite Aid mit einem Umsatz von 17,1 Mrd. USD. Der Einzelhandelsriese ist bekannt dafür, dass er im Jahr 2006 ein bekanntes 4-Dollar-Programm für verschreibungspflichtige Medikamente auf den Markt gebracht hat, das jetzt 350 Generika für eine 30-Tage-Lieferung verkauft. Die tatsächliche Anzahl von Medikamenten ist geringer, da Medikamente mit unterschiedlichen Stärken als unterschiedliche Medikamente gezählt werden. Zum Beispiel werden Metformin 500 mg, 850 mg und 1000 mg als 3 Medikamente gezählt. Walmart macht mit diesen Medikamenten wahrscheinlich nur sehr wenig Gewinn, wenn überhaupt. Die Marketingkampagne, die von Bill Simon, dem Präsidenten und CEO von Walmart US, ins Leben gerufen wurde, sorgt jedoch für viel Publizität bei Walmart. Walmart hofft, Kunden mit anderen Rezepten zu seinen Geschäften zu locken, wo es höhere Gewinnspannen hat. In einer unwissenschaftlichen Umfrage mit nur einem Markenrezept von Lyrica findet dieser Autor den niedrigsten Preis bei Costco, den höchsten Preis bei Walgreens und Walmart in der Mitte. Andere Medikamentenketten versuchen, Walmart auf unterschiedliche Weise entgegenzuwirken. Target bietet jetzt die gleichen 350 Generika für 4 USD für eine 30-tägige Versorgung an. Walgreens hat einen Club für verschreibungspflichtige Medikamente mit Mitgliedsbeitrag, der 1400 Generika für nur 1 US-Dollar pro Woche anbietet. CVS sagt, dass es alle Angebote seiner Konkurrenten zusammenbringen wird.

3) Rick Newman, Chief Business Correspondent von US World & News Report, prognostizierte, dass Rite Aid 2009 möglicherweise nicht überleben wird. Rite Aid gibt es 2012 immer noch Konditionen Schulden und Umsatzerlöse hat zugenommen.

4) Medikamente werden auch in Tausenden von Supermärkten, Target-Läden und Costco-Lagern verkauft. In diesen Geschäften oder bei Walmart gibt es jedoch keine Durchfahrtsfenster, an denen Sie die Rezepte bequem abgeben und Medikamente abholen können. Kunden können ihre Rezepte nicht während der Mittagspause oder nach 19.00 Uhr in den Target-Geschäften oder Supermärkten abholen. Sie benötigen eine Mitgliedschaft, um Medikamente bei Costco kaufen zu können. Andere können ihre Rezepte bei Walmart nicht ausfüllen, weil sie sich nicht mit typischen Walmart-Kunden unterhalten möchten, die sich in niedrigeren Einkommensklassen befinden. Und manche Baby-Boomer wollen nicht, dass ihre Rezepte bei Target oder Walmart abgefüllt werden, weil es keine bequemen Stühle gibt, auf denen sie sich setzen und auf ihre Medikamente warten können.

5) Das Drogeneinzelhandelsgeschäft wird zu einem gewissen Grad von den Pharmacy Benefits Managers (PBMs) kontrolliert. Kunden erhalten normalerweise einen Rezeptschutz von ihren Krankenkassen, z. Blaues Kreuz. Diese PBM verwalten die Verordnungsleistungen im Auftrag der Versicherungsunternehmen. 2012 verlor Walgreens mit Express Scripts, einem bedeutenden PBM, einen Vertrag im Wert von über 5 Milliarden US-Dollar. Die Walgreen-Umsätze gingen im ersten Quartal 2012 sofort zurück, da Express Scripts-Kunden ihre Rezepte nicht bei Walgreens abwickeln können. Die PBMs sind auch im Drogeneinzelhandel über Versandhändler tätig, für die keine teuren Einzelhandelsflächen angemietet werden müssen. Die verschreibungspflichtigen Bestellungen machen derzeit über 20% des gesamten Umsatzes mit verschreibungspflichtigen Produkten aus. Sollten Kunden ihre Kaufgewohnheiten für verschreibungspflichtige Medikamente auf Versandhandel umstellen (es gibt 2012 keine entsprechenden Beweise), könnte dies negative Auswirkungen auf das Geschäft von Drogerieketten haben.

6) Viele Mietverträge in Gebieten mit Hurrikanen und Tornados sind NNN-Mietverträge mit Ausnahme von Dach und Struktur. Wenn also das Dach beschädigt ist, müssen Sie die Kosten bezahlen.

7) Der Mieter kann nach Ablauf des Mietvertrags an einen anderen Ort in der Straße oder auf der anderen Straßenseite ziehen. Dieses Risiko ist hoch, wenn sich das Grundstück in einer kleinen Stadt befindet, in der es nur eine geringe Eintrittsbarriere gibt, d. H. Viele freie und bebaubare Grundstücke.

8) Der Mieter kann eine Mietkonzession beantragen, um in schwierigen Zeiten das Ergebnis zu verbessern. Die Wahrscheinlichkeit ist höher, wenn es sich bei dem Mieter um Rite Aid handelt und wenn der Umsatz des Geschäfts niedrig ist und / oder über der Marktmiete liegt.

9) Immer mehr Amerikaner wenden sich von ihren Rezepten ab, insbesondere von den teuersten Markenmedikamenten. Dies kann sich negativ auf den Umsatz und das Ergebnis von Drogerien auswirken und folglich zu Schließungen von Drogerien führen. Laut Wolters Kluwer Pharma Solution, einem Datenunternehmen für das Gesundheitswesen, wurde im Jahr 2010 fast 1 von 10 neuen Verschreibungen für Markenmedikamente von Personen mit kommerziellen Gesundheitsplänen abgesetzt. Dies entspricht einem Anstieg von 88% im Vergleich zu 4 Jahren vor der Rezession begann. Dieser Trend ist zum Teil auf immer höhere Zuzahlungen für Markenmedikamente zurückzuführen, da die Arbeitgeber mehr Versicherungskosten auf ihre Mitarbeiter verlagern.

Unter 3 Drogerieketten haben Walgreens- und CVS-Apotheken im Allgemeinen die besten Standorte – an wichtigen Kreuzungen, während Rite Aid weniger als erstklassige Standorte hat. Walgreens stellt in der Regel nur die besten Absolventen von Apotheken ein, während Rite Aid sich mit den besten Absolventen begnügt, um Kosten zu sparen. Wenn möglich, versuchen alle Drogerieketten, die Rezepte mit Generika zu füllen, die höhere Gewinnspannen aufweisen.

1) Walgreens: Das Unternehmen wurde 1901 von Charles Walgreen Sr. in Chicago gegründet. Während das Unternehmen seit mehr als 100 Jahren besteht, sind die meisten Geschäfte erst 5-10 Jahre alt. Dies ist das am besten geführte Unternehmen unter den drei Drogerieketten und auch unter den am meisten bewunderten öffentlichen Unternehmen in den USA. Das Unternehmen wurde von Führungskräften mit nachgewiesenen Erfolgen geführt und stellt die besten Absolventen von Universitäten ein. Immobilien mit Mietverträgen von Walgreens erzielen aufgrund ihrer überlegenen Finanzkraft (S & P A-Rating) und ihrer erstklassigen, unersetzlichen Lage den höchsten Preis pro Quadratfuß und / oder die niedrigste Cap-Rate unter den drei Drogerieketten. Darüber hinaus erhält Walgreens für 20 bis 60 Jahre Pauschalmieten oder sehr niedrige Mietsteigerungen. Die Obergrenze liegt 2012 häufig im niedrigen Bereich von 5% bis 6,5%. Anleger, die Walgreens kaufen, tendieren dazu, reifer zu sein, d. H. Näher am Rentenalter. Sie suchen eine sichere Investition, bei der es wichtiger ist, den Mietscheck zu erhalten, als eine Wertsteigerung zu erzielen. Sie vergleichen häufig die Renditen ihrer Walgreens-Anlage mit den niedrigeren Renditen von US-Staatsanleihen oder Einlagenzertifikaten von Banken. Walgreens hat in den Jahren 2008 und 2009 viele neue Läden eröffnet und so stehen viele neue Walgreens-Läden zum Verkauf. Es wird diese Expansion im Jahr 2010 und darüber hinaus verlangsamen und sich stattdessen auf die Renovierung bestehender Geschäfte konzentrieren.

2) CVS Pharmacy: Die CVS Corporation wurde 1963 in Lowell, MA, von Stanley Goldstein, Sidney Goldstein und Ralph Hoagland gegründet. Der Name CVS steht für "Consumer Value Stores". Ab 2009 hat CVS in den USA etwa 6300 Geschäfte, hauptsächlich durch Akquisitionen. Im Jahr 2004 kaufte CVS 1.200 Eckerd-Drogerien, hauptsächlich in Texas und Florida. Im Jahr 2006 kaufte CVS 700 Drogerien von Savon und Osco, hauptsächlich in Südkalifornien. Im Jahr 2008 erwarb CVS 521 Longs Drug Stores in Kalifornien, Hawaii, Nevada und Arizona für 2,9 Mrd. USD. Die Akquisition von Long Drugs scheint gut zu sein, da CVS in Nord-Kalifornien und Arizona keine Geschäfte hatte. Im Preis sind auch Immobilien enthalten. Es wird auch Caremark gekauft, eines der größten PBMs, und der Firmenname wurde in CVS Caremark geändert. Als CVS 1.200 Eckerd-Filialen kaufte, bildete es eine Einzelfirma (Limited Liability Company), die die jeweiligen Eckerd-Filialen besaß. Jede LLC unterzeichnet den Mietvertrag mit dem Eigentümer. Im Falle eines Ausfalls kann der Eigentümer nur das Vermögen der LLC rechtlich verfolgen und nicht von anderen Vermögenswerten, die CVS gehören. Obwohl der Eigentümer die Garantiesicherheit von CVS-Unternehmensgütern verliert, ist diesem Autor kein Vorfall bekannt, bei dem CVS ein Geschäft schließt und keine Miete zahlt.

3) Rite-Aid: Rite Aid wurde von Alex Grass gegründet (er starb gerade am 27. August 2009 im Alter von 82 Jahren) und eröffnete 1962 sein erstes Geschäft als "Thrif D Discount Center" in Scranton, Pennsylvania. Es wurde offiziell als Rite Aid Corporation eingetragen und ging 1968 an die Börse. Als Alex Grass 1995 als Vorsitzender und Chief Executive Officer des Unternehmens zurückgetreten war, war Rite Aid die landesweit größte Drogeriekette, gemessen an der Anzahl der Filialen und Nr. 2 in Bezug auf Einnahmen. Sein Sohn, Martin Grass, übernahm das Amt, wurde jedoch 1999 entlassen, weil die Einnahmen von Rite Aid Ende der neunziger Jahre übertrieben waren. Rite Aid ist jetzt die finanziell schwächste der drei Drogerieketten. 2007 erwarb Rite-Aid rund 1.850 Drogerien von Brooks und Eckerd, hauptsächlich entlang der Ostküste, um Walgreens und CVS aufzuholen. Dabei hat es eine enorme langfristige Verschuldung geschaffen und ist gemessen am Marktwert die am stärksten verschuldete Drogeriekette. Die Integration von Brooks und Eckerd schien nicht gut zu verlaufen. Die Einnahmen einiger dieser Geschäfte gingen um bis zu 20% zurück, nachdem sie das Zeichen auf Rite Aid geändert hatten. Im Jahr 2009 hatte Rite-Aid über 4900 Geschäfte und einen Umsatz von über 26 Milliarden US-Dollar. Die Zahlen gingen 2010 auf 4780 Geschäfte und einen Umsatz von 25,53 Milliarden US-Dollar zurück. Am 21. Januar 2009 stufte Moody's Investor Services Rite Aid von "Caa1" auf "Caa2" herab, acht Stufen unter Investment Grade. Beide Ratings sind "Junk", was auf ein sehr hohes Kreditrisiko hinweist. Rite Aid wandte sich 2009 an eine Reihe seiner Vermieter, um eine Mietkonzession zu erhalten, um das Endergebnis zu verbessern. Im Juni 2009 hat Rite Aid die Refinanzierung seiner Schulden in Höhe von 1,9 Mrd. USD erfolgreich abgeschlossen. Im Jahr 2012 profitiert Rite Aid von Walgreens Vertragsproblem mit Express-Skripten. Im Januar, Februar und März 2012 stiegen die Verkäufe im selben Geschäft um 2,2%, 3,2% bzw. 3,6%. Rite Aid verliert im Geschäftsjahr 2012, das am 3. März 2012 endete, immer noch Geld. Allerdings verliert Rite Aid 2012 weniger, nämlich 0,43 USD pro Aktie gegenüber 0,64 USD pro Aktie im Geschäftsjahr 2011. Das Unternehmen erwartet für das Geschäftsjahr 2013 bessere Aussichten.

Dinge zu beachten, wenn in eine Apotheke investiert

Wenn Sie in eine von Drogerieketten geleaste Immobilie investieren möchten, sollten Sie Folgendes beachten:

1. Wenn Sie eine risikoarme Investition wünschen, entscheiden Sie sich für Walgreens. In stabilen oder wachsenden Gebieten ist der Sicherheitsgrad derselbe, unabhängig davon, ob sich die Immobilie in Kalifornien befindet, wo Sie eine Obergrenze von 5,5% erhalten, oder in Texas, wo Sie eine Obergrenze von 6,5% erhalten. Es gibt also keinen wesentlichen Vorteil, in kalifornische Immobilien zu investieren, da der Immobilienwert in erster Linie von der Kapitalisierungsrate abhängt. Im Jahr 2012 scheint die angebotene Obergrenze für Walgreens von 7,5% -8,4% im Jahr 2009 auf 5,5% -6,5% für neue Geschäfte zu sinken.

2. Wenn Sie bereit sind, mehr Risiko einzugehen, dann entscheiden Sie sich für Rite-Aid. Einige Liegenschaften außerhalb Kaliforniens bieten 2012 möglicherweise eine Obergrenze von bis zu 9%. Unter den drei Drogenketten hat Rite Aid jedoch eine Wahrscheinlichkeit von 10,5% für das Jahr 2010. Im Falle einer Insolvenz hat Rite Aid die Möglichkeit, eine Auswahl zu treffen welche Standorte offen bleiben und an welchen Standorten der Mietvertrag gekündigt werden soll. Um das Risiko zu minimieren, dass das Geschäft geschlossen ist, wählen Sie einen Ort mit starken Umsätzen und einem niedrigen Verhältnis von Miete zu Umsatz.

3. Die Finanzierung sollte ein wichtiger Gesichtspunkt sein. Während die Obergrenze für Walgreens niedriger ist als für Rite Aid, erhalten Sie die besten Preise und Konditionen für Walgreens.

4. Wenn Sie kein konservativer Investor oder Risikoträger sind, sollten Sie eine CVS-Apotheke in Betracht ziehen. Es verfügt über eine Bonität von BBB + S & P. Die Cap-Rate ist höher als bei Walgreens, aber niedriger als bei Rite Aid. Einige Mietverträge bieten möglicherweise bessere Mietschwellen. Andererseits sind einige CVS-Mietverträge, insbesondere für Immobilien in Hurrikangebieten, z. Florida sind keine echten NNN-Pachtverträge, bei denen die Vermieter für das Dach und die Struktur verantwortlich sind. Stellen Sie also sicher, dass Sie die Cap-Rate entsprechend anpassen. In einigen CVS-Standorten ist Minuteclinic vor Ort mit Krankenschwestern besetzt. Da diese Klinikidee kürzlich eingeführt wurde, ist es nicht klar, ob eine Klinik innerhalb von CVS ein Plus oder Minus für das Geschäftsergebnis darstellt.

5. Alle 3 Drogerieketten haben ähnliche Anforderungen. Sie alle möchten ein gut sichtbares, eigenständiges, rechteckiges Grundstück von 10.000 – 14.500 SF auf einem 1,5 – 2 Hektar großen Grundstück, vorzugsweise an einer Ecke mit ca. 75 – 80 Parkplätzen an einem wachsenden und stark frequentierten Standort. Sie alle verlangen von der Unterkunft eine Durchfahrt. Daher sollten Sie den Kauf einer Inline-Eigenschaft vermeiden, d. H. Keine eigenständige Eigenschaft ohne Durchfahrtsfenster. Es besteht die Möglichkeit, dass diese Drogerien den Mietvertrag nicht verlängern möchten, es sei denn, die Immobilie befindet sich in einer dicht besiedelten Gegend, in der sich kein freies Land befindet. Wenn Sie eine Immobilie erwerben, die die neuen Anforderungen nicht erfüllt, z. B. eine Durchfahrt, kann es außerdem zu Finanzierungsproblemen kommen, da die Kreditgeber diese Anforderungen kennen.

6. Wenn die Apotheke 24 Stunden am Tag geöffnet ist, befindet sie sich an einem besseren Ort. Drogerieketten öffnen den Laden nicht rund um die Uhr, es sei denn, der Standort zieht Kunden an.

7. Viele Immobilien können einen prozentualen Pachtvertrag haben, d. H. Der Vermieter kann eine zusätzliche Miete erhalten, wenn der Jahresumsatz des Geschäfts eine bestimmte Zahl überschreitet, z. 5 Mio. USD. Die Einnahmen, die zur Berechnung der prozentualen Miete verwendet werden, schließen jedoch oft eine seitenlange Liste von Gegenständen aus, z. Wein und Limonaden, Tabakwaren, Artikel, die nach 22 Uhr verkauft werden, Medikamente, die von staatlichen Programmen bezahlt werden. Die ausgeschlossenen Verkaufserlöse könnten bis zu 70% des Bruttoumsatzes des Geschäfts ausmachen. Infolgedessen hat dieser Autor nur 2 Geschäfte gesehen, in denen der Vermieter zusätzlichen Mietzins erheben kann. Das Geschäft mit einer prozentualen Miete ist verpflichtet, dem Vermieter seinen Jahresumsatz zu melden. Als Anleger möchten Sie in ein Geschäft mit einem starken Bruttoumsatz investieren, z. über 500 US-Dollar pro Quadratfuß pro Jahr. Außerdem möchten Sie das Verhältnis von Miete zu Ertrag überprüfen. Wenn der Wert im Bereich von 2 bis 4% liegt, ist das Geschäft wahrscheinlich sehr profitabel, sodass die Wahrscheinlichkeit, dass das Geschäft geschlossen wird, gering ist.

8. Es spielt keine Rolle, wie gut die Mieter sind. Vermeiden Sie Investitionen in sinkende Preise, z. Detroit und / oder einkommensschwache Gebiete oder Kleinstädte mit weniger als 30.000 Einwohnern im Umkreis von 8 Kilometern. In einer kleinen Stadt ist es möglicherweise die einzige Drogerie in der Stadt und erobert den größten Teil des Marktanteils. Wenn ein Wettbewerber jedoch einen neuen Standort in der Region eröffnet, kann dies die Einnahmen erheblich beeinträchtigen. Darüber hinaus kann der Mieter nach Ablauf des Mietvertrags jederzeit an einen anderen Ort umziehen, da in einer Kleinstadt nur eine geringe Eintrittsbarriere besteht. Diese Immobilien sind jetzt einfach zu kaufen und später schwer zu verkaufen. Wenn der Kreditmarkt angespannt ist, haben Sie möglicherweise Probleme, einen Kreditgeber für die Finanzierung dieser Immobilien zu finden.

9. Viele Immobilien haben ein bestehendes Darlehen, das der Käufer übernehmen muss. Wenn Sie eine 1031-Börse haben, denken Sie zweimal über den Kauf dieser Immobilie nach. Bevor Sie fortfahren, sollten Sie die Anforderungen an die Kreditaufnahme der Kreditgeber genau verstehen. Wenn Sie das bestehende Darlehen nicht übernehmen (vorausgesetzt, ein bestehendes Darlehen ist weitaus schwieriger als ein neues Darlehen), kann es sein, dass Sie keine Zeit mehr für einen 1031-Umtausch haben und Kapitalgewinne zahlen müssen.

10. Mit wenigen Ausnahmen besitzen Drogerieketten die von ihnen besetzten Geschäfte aus mehreren Gründen nicht. Hier sind nur einige davon:

– Sie kennen das Apothekengeschäft, aber keine Immobilien. Aktieninvestoren möchten auch nicht, dass Walgreens eine Immobilieninvestitionsgesellschaft wird.

– Der Besitz der Immobilien erfordert, dass sie viele langfristige Schulden tragen, was für ein börsennotiertes Unternehmen keine brillante Idee ist.

11. Ungefähr 10% der zum Verkauf stehenden Drogerieimmobilien und typischerweise CVS-Apotheken benötigen sehr wenig Eigenkapital, um z. 10% des Kaufpreises. Sie müssen jedoch ein bestehendes, vollständig abgeschriebenes Darlehen ohne Cashflow übernehmen. Das heißt, die gesamte vom Mieter gezahlte Miete muss zur Tilgung des Darlehens verwendet werden. Die Obergrenze kann im Bereich von 7 bis 9% liegen, und der Zinssatz für das Darlehen kann im Bereich von 5,5 bis 6% attraktiv sein. Somit zahlt der Investor das Darlehen in 10 bis 20 Jahren aus. Sie haben jedoch keinen positiven Cashflow. Dies setzt voraus, dass Sie Bargeld zur Zahlung der Einkommenssteuer auf die Mieteinnahmen (die Differenz zwischen Miete und Hypothekenzinsen) zur Verfügung haben. Je länger Sie Eigentümer der Immobilie sind, desto mehr Bargeld benötigen Sie, um Einkommenssteuern zu zahlen, da die Hypothekenzinsen gegen Ende immer geringer werden. Also, wer würde diese Art von Eigentum kaufen?

– Die Anleger, die erhebliche Verluste aus anderen als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien haben. Durch den Erwerb dieser Null-Cashflow-Immobilie können sie die Einnahmen des Mieters der Drogerie mit den Verlusten aus anderen als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien verrechnen. Zum Beispiel hat eine Immobilie einen jährlichen Mietgewinn von 105.000 USD, und der Investor hat auch Verluste von 100.000 USD aus anderen Immobilien. Infolgedessen beträgt der kombinierte steuerpflichtige Gewinn nur 5.000 USD.

– Die nicht informierten Anleger, die nicht berücksichtigen, dass sie zusätzliche Barmittel beschaffen müssen, um die Einkommenssteuern zu zahlen.

Anders denken

Wenn Sie zu viel Gewicht auf das S & P-Rating der Mieter legen, riskieren Sie möglicherweise viel oder lassen gute Chancen aus.

  1. Ein guter Standort sollte der Schlüssel für Ihre Entscheidung sein, in welche Drogerie investiert werden soll. Oft wird gesagt, dass ein mieses Unternehmen an einem großartigen Standort gut abschneiden sollte, während der beste Mieter an einem miesen Standort scheitern wird. Ein Walgreens-Geschäft, das später geschlossen wird (ja, Walgreens hat 2007 119 Geschäfte geschlossen), ist immer noch eine schlechte Investition, obwohl Walgreens weiterhin pünktlich Miete zahlt. Sie möchten also nicht blind in eine Drogerie investieren, nur weil sie ein Walgreens-Schild am Gebäude hat.
  2. Kein Unternehmen ist verrückt genug, um einen profitablen Standort zu schließen. Man braucht keine Raketenwissenschaft, um zu verstehen, dass ein finanzschwaches Unternehmen wie Rite Aid alle Anstrengungen unternehmen wird, um einen profitablen Standort offen zu halten. Auf der anderen Seite benötigen finanzstarke Walgreens eine Begründung, um einen unrentablen Standort offen zu halten. Wie können Sie also feststellen, ob ein Standort einer Drogerie rentabel ist oder nicht, wenn der Mieter nicht verpflichtet ist, seine Gewinn- und Verlustrechnung offenzulegen? Die Antwort ist, dass Sie nicht können. Sie können jedoch anhand des jährlichen Bruttoumsatzes des Geschäfts eine Vermutung anstellen, die dem Vermieter häufig gemäß der Prozentklausel im Mietvertrag gemeldet wird. Mit dem Bruttoumsatz können Sie das Verhältnis von Miete zu Einkommen bestimmen. Je niedriger das Verhältnis, desto wahrscheinlicher ist es, dass das Geschäft profitabel ist. Wenn beispielsweise die jährliche Grundmiete 250.000 USD beträgt, während der Bruttoumsatz des Geschäfts 5 Mio. USD beträgt, beträgt das Verhältnis von Miete zu Einkommen 5%. Als Faustregel gilt, dass es schwierig ist, einen Gewinn zu erzielen, wenn diese Quote mehr als 8% beträgt. Wenn Sie also ein Rite Aid mit einem Verhältnis von Miete zu Einkommen von 3% sehen, wissen Sie, dass es wahrscheinlich ein sehr profitabler Standort ist. Für den Fall, dass Rite Aid Insolvenz anmeldet, behält es diesen Standort offen und zahlt weiterhin Miete. Wenn Sie eine Drogerie von Rite Aid mit einer Rent-to-Income-Ratio von 3% und einer Obergrenze von 10% sehen, ist dies wahrscheinlich eine risikoarme Investition mit guten Renditen, und der Mieter wird den Mietvertrag höchstwahrscheinlich verlängern. Die Schwäche der Unternehmensgarantie von Rite Aid ist wahrscheinlich nicht so kritisch und das Risiko, Rite Aid als Mieter zu haben, ist nicht wirklich so groß.
  3. Drogerien mit neuen Mietverträgen über 25 Jahre tendieren dazu, zu niedrigeren Marktkapitalisierungen zu verkaufen, z.B. 6-7% Obergrenze für neue Geschäfte im Vergleich zu 8,0-8,5% Obergrenze für etablierte Standorte mit einer Restlaufzeit von 5-10 Jahren. Dies liegt daran, dass Investoren befürchten, dass die Mieter die Mietverträge nicht verlängern könnten. Leider haben auch die Kreditgeber die gleiche Angst! Infolgedessen werden viele Kreditgeber Drogerien nicht finanzieren, wenn noch 2-3 Jahre für die Leasingverträge übrig sind. Die Tatsache, dass Drogerien mit neuen Mietverträgen einen Aufschlag auf den Preis haben, bedeutet, dass sie ein Abschreibungspotenzial von 20% haben (Neukauf bei 6% Obergrenze und Verkauf bei 7,5% Obergrenze, wenn die Mietverträge noch 8 Jahre gültig sind). Einige Investoren werden nicht in Erwägung ziehen, in Drogerien zu investieren, die noch 5 bis 10 Jahre Mietdauer haben. Sie ignorieren möglicherweise einfach die Tatsache, dass sich die etablierten Geschäfte an unersetzlichen Standorten mit sehr starken Verkäufen befinden. Mieter haben einfach keine andere Wahl, als den Mietvertrag zu verlängern.

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Source by David V. Tran

Heizen und Kühlen Ihres Blockhauses

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Unnötig zu erwähnen, dass sich unsere Vorfahren keine großen Sorgen um die Beheizung ihrer Blockhütten machten. Große Kamine hatten kein Problem damit, die ein oder anderen Räume, in denen sie lebten, aufzuwärmen. Natürlich haben die Menschen jetzt, da die Blockhäuser familiengroß sind, oft den Eindruck, dass es etwas anderes gibt, wie sie geheizt werden, und die gute Nachricht ist, dass a Standard-System wird auch in einem Blockhaus als traditionelle Struktur funktionieren.

Fast alle Blockhäuser sind mit mindestens einem Kamin ausgestattet. Anfangs dachten wir, dass unser wunderschöner Speckstein-Holzofen das ganze Haus heizen würde, und wir würden unsere Propan-Umluftwärme als Backup verwenden. Leider haben wir uns alle geirrt. Da wir eine Kathedralendecke mit einem großen Dachboden haben, geht die Hitze vom Ofen direkt nach oben und erfordert zwei Deckenventilatoren, um die warme Luft umzuwälzen. Wir haben das erwartet, aber wir dachten auch, dass sich die Wärme seitlich auf den Rest des offenen Raums ausdehnen würde (Esszimmer und Küche). Nicht in deinem Leben! Sogar wenn ich auf der Couch ungefähr 3 Meter vom Herd entfernt sitze, brauche ich eine Bettdecke. In der Küche ist es mir unangenehm kalt. Ich denke, wenn wir eine reguläre Decke hätten, wäre die Hitze vielleicht dahin gegangen, wo wir sie erwartet hatten, aber das Volumen der Kathedralendecke warf unsere Berechnungen ab. Außerdem ist der Specksteinofen so konzipiert, dass er rund um die Uhr in Betrieb ist, und da wir beide beruflich arbeiten, wird der Ofen erst abends angezündet. Dieser Holzofen muss langsam aufgeheizt werden, damit der Stein nicht reißt. Wenn es also richtig kocht, sind wir bereit fürs Bett.

Altmodische Kamine saugen traditionell die ganze warme Luft aus dem Raum, aber moderne Designs leiten die Wärme effizienter um. Der energieeffizienteste Kamin befindet sich in der Mitte des Hauses, sodass die Wärme des Kamins nicht nach außen verloren geht. Äußere Stapel können beim Löschen des Feuers Zugluft erzeugen, was das Anzünden eines neuen Feuers erschwert. Wenn Sie mehrere Kamine planen, können Sie durch Aneinanderreihen von zwei Kaminen (mit Blick auf benachbarte Räume) einen Kamin mit zwei Kaminen bauen. Oder Sie stellen einen Kamin über Ihren Ofen und lassen wieder zwei Abzüge in demselben Schornstein. Ein Kamin mit direkter Entlüftung beseitigt den Schornstein, aber Sie müssen herausfinden, wie Sie die Entlüftung an der Außenwand verstecken können. Wenn Sie einen Holzofen verwenden, können Sie das Rohr auch durch die Wand und nach außen führen und einen Kasten um das Rohr herum bauen, um einen Schornstein zu simulieren. Je nach gewünschtem Aussehen können Sie das Rohr im Raum belassen und durch das Dach schicken. Dies gibt mehr Wärme.

Es ist eine gute Idee, Ihre Heizungs- und Klimabedürfnisse früh in der Entwurfsphase zu berücksichtigen. Obwohl Blockhäuser von Natur aus energieeffizient sind, ist es nicht ratsam, an Ihrem System zu sparen. Möglicherweise können Sie Ihr ganzes Haus mit einem riesigen Kamin oder einem Holzofen heizen, aber die Gemeinde muss wahrscheinlich Mindestanforderungen erfüllen, bevor sie eine Baugenehmigung erteilt. Außerdem müssen Sie den Wiederverkaufswert berücksichtigen. Ich kenne eine Person, die versucht hat, ein millionenschweres handgefertigtes Blockhaus ohne Ofen zu verkaufen, und wie Sie vielleicht vermuten, ist der Käufer nie mitgekommen. Das Haus wurde als unvollendet eingestuft, und die Installation der Heizungsanlage war nach der Tat eine zu entmutigende Aufgabe. Ein ähnliches Problem besteht, wenn Sie versuchen, ohne zentrale Klimaanlage davonzukommen. Ja, Blockhäuser bleiben im Sommer kühler, aber diese "Hundetage" im August können Ihnen einen absolut miserablen Schlaf ermöglichen, und ein potenzieller Käufer wird wahrscheinlich nicht so tolerant sein wie der ursprüngliche Besitzer. In der Tat würde unsere Hypothekenbank die Gewährung eines Baukredits nicht in Betracht ziehen, wenn wir keine zentrale Klimaanlage einbauen würden.

Wenn Sie den Kanalraum erhalten möchten, können Sie Umluftwärme verwenden, wobei das gleiche Kanalnetz für die Klimaanlage verwendet wird. Propan oder Öl sind in ländlichen Gebieten in der Regel die Brennstoffe der Wahl. Wenn Ihr Wandinnenraum begrenzt ist, gibt es Unternehmen, die sich auf sehr kleine Hochdruckkanalsysteme spezialisiert haben, die in enge Winkel passen. Diese Systeme erfordern in der Regel einen viel höheren Installationsaufwand. Wenn Sie herkömmliche Luftkanäle verwenden, möchten Sie die Winkel auf ein Minimum beschränken. Daher ist es hilfreich, Wände im ersten Stock so zu gestalten, dass die Luft bequem direkt in den zweiten Stock gelangt. Ein offener Grundriss ist eine Herausforderung, da Sie bedenken müssen, dass die Räume im Obergeschoss irgendwie beheizt werden müssen und Sie sowohl Zuluft- als auch Rückluftöffnungen benötigen, um einen effizienten Luftstrom zu erzielen. Wenn Sie Innenwände aus vollem Holz verwenden möchten, müssen Sie einen anderen Weg finden, um die Leitungen, die Elektrik und die Rohrleitungen zu betreiben. Wir haben diesen Fehler gemacht und es gibt nicht genügend Rückluftöffnungen in unserem Schlafzimmer. Die Luft ist im Sommer stickig, auch bei geöffneten Fenstern.

Wohin gehen die Lüftungsöffnungen? Da alle unsere Außenwände voll sind, wurden viele unserer Lüftungsöffnungen in den Boden eingelassen. Wenn Ihre Innenwände aus Sheetrock oder Nut und Feder bestehen, können Sie die Lüftungsschlitze dort platzieren, wo sie normalerweise sind. Ich wünschte, wir hätten den Plan mit dem HLK-Auftragnehmer besprochen, weil er die Lüftungsöffnungen an Orten anbrachte, die mir am unpraktischsten waren. Manchmal kann es geholfen werden und manchmal nicht.

Wenn Sie energiegeladen sind und es vorziehen, Ihr Thermostat auf ein Minimum zu beschränken, ist die nach Süden ausgerichtete Seite des Blockhauses tendenziell wärmer als die nach Norden ausgerichtete. Da die Sonne an einem Winternachmittag eher am Horizont untergeht, ist es vorteilhaft, die großen Fenster nach Süden auszurichten. Während des Sommers wird die Sonne über das Dach scheinen, damit es Ihr Haus nicht überhitzt. Möglicherweise stellen Sie jedoch fest, dass die Nordseite Ihres Hauses – die überhaupt nicht direkter Sonneneinstrahlung ausgesetzt ist – merklich kühler sein kann. Die beste Lösung ist die Installation einer Fußbodenheizung (wenn Sie es sich leisten können). Obwohl für dieses System ein Boiler anstelle eines Ofens erforderlich ist, verteilt die Fußbodenheizung die Wärme gleichmäßig in Ihrem Haus und beseitigt den nach Norden gerichteten Blues. Bei einer Fußbodenheizung müssen Sie den Thermostat die ganze Zeit über stabil halten. Das System ist nicht dafür ausgelegt, bei der Arbeit leiser gestellt zu werden. Darüber hinaus können Sie den Boiler auch zum Erhitzen Ihres Warmwassers verwenden, sodass kein Warmwasserbereiter erforderlich ist. Auf der anderen Seite müssen Sie noch Leitungen für die Klimaanlage installieren.

Insgesamt gelten die gleichen Überlegungen wie beim Normalbau. Wir dachten, wir könnten mit nur einer Heiz- und Kühlzone auskommen, aber im Nachhinein hätten zwei Zonen viele Probleme gelöst. Langfristig ist es billiger, es überhaupt richtig zu machen. Das Nachrüsten eines Blockhauses wird kein Kinderspiel!

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Source by Mercedes Hayes

FSBO-Tipps – Potenzielle Käufer informieren Es gibt andere Angebote

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Diese Praxis wird oft mit verschiedenen Arten von Großeinkäufen durchgeführt: Autos, Geschäftsabschlüsse und ja (wir wissen) Eigenheime !! Ist dies eine gute Idee, besonders wenn es um ein Eigenheim geht? Werfen wir einen Blick auf dieses Konzept.

Es gibt Fälle, in denen ein FSBO bei sich zu Hause mehrere Angebote erhält. In diesem Fall stehen ihnen einige Möglichkeiten zur Verfügung, um damit umzugehen. Eine Möglichkeit besteht darin, jedem potenziellen Käufer mitzuteilen, dass ihm andere Angebote unterbreitet werden. Sie können sogar "ein Spiel spielen", um die anderen Interessenten zu informieren, wenn ein Gegenangebot gemacht wird. Eine wichtige Sache, die dies tun wird, ist es, den Verkaufspreis Ihres Hauses zu erhöhen. Die Logik ist, wer es dringend genug will, zahlt Ihnen den höchsten Preis. Das ist fast wie bei einer Auktion. In einem solchen Szenario ist es eine gute Sache, potenziellen Käufern andere Angebote mitzuteilen.

Bevor Sie diese Art von Strategie anwenden, müssen Sie jedoch die negativen Auswirkungen verstehen, die dies auf Ihren Verkauf haben könnte. Wenn einer oder mehrere Ihrer potenziellen Käufer der Meinung sind, dass sie bereits einen fairen Preis für Ihr Haus vorgeschlagen haben; weiterhin dieses Spiel zu spielen, könnte sie nur verschlimmern. Sie können mit jedem gut enden, der mit dem Prozess angewidert wird und NIEMAND, der Ihr Haus kauft. Dann werden SIE der Verlierer sein, da die möglichen Käufer wahrscheinlich alle stattdessen woanders hingehen werden.

Etwas anderes an einem FSBO, das mehrere Angebote für sein Haus unterhält und den anderen Käufern davon erzählt, ist dies. Sowohl der Verkäufer als auch der Käufer laufen Gefahr, eine große Chance zu verpassen. Dies ist ein besonders guter Punkt, um die anderen potenziellen Käufer in einer Situation mit mehreren Angeboten anzusprechen. Stellen Sie sicher, dass Sie ihnen alle großartigen Eigenschaften Ihres Zuhauses, Hofes und Ihrer Nachbarschaft mitteilen. Lassen Sie keine wichtigen Details aus. Lassen Sie jeden Interessenten wissen, was er vermissen wird, wenn er den Prozess abbricht. Denken Sie daran – es ist sehr wahrscheinlich, dass sie Ihr Zuhause bereits als "Geschäft betrachten, das sie nicht ablehnen können". Dann könnten sie genauso enttäuscht sein wie Sie, wenn sie die Gelegenheit verpassen, Ihr Haus zu kaufen.

Eine Sache, die Sie tun können, um das Beste aus unterhaltsamen Mehrfachangeboten für Ihr Zuhause zu machen, ist, sich in erster Linie darauf vorzubereiten. BEVOR Sie als FSBO beginnen, untersuchen Sie dieses Szenario. Besuchen Sie einschlägige Websites, sprechen Sie mit Experten und finden Sie heraus, wie Sie mit diesem Konzept am besten umgehen sollten. sollte es entstehen. Üben Sie Ihre Verhandlungstechniken dieser Art im Voraus, dann sind Sie bereit, sich damit zu befassen. Sie können auch jeden potenziellen Käufer kennenlernen, wenn dieser mit der Abgabe eines Angebots beginnt. Informieren Sie sich über finanzielle oder sogar mentale Einschränkungen. Vielleicht sind sie aufgrund ihres Persönlichkeitstyps gegen diese Art von Verhandlungsgeschäft. Sie sollten das wissen, bevor Sie ihnen andere Angebote mitteilen. Der beste Rat, den Sie zu diesem Thema bekommen können, ist – seien Sie vorbereitet!

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Hedonische Immobilienbewertung: Eine empirische Untersuchung der Schweizer Märkte für Wohneigentum 1985 bis 2005

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 Pferderennen – behindernde Pferde mit Cornell-Kragen u. Zungenbindungen

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Eines der Probleme, die Vollblüter manchmal haben, ist ein weicher Gaumen, der verdrängt wird. Dies führt zu einer Atembeschränkung und, wie wir alle wissen, zu einem Pferd, das nicht von seiner besten Seite rennen kann. Seit geraumer Zeit werden Zungenbänder verwendet, um Atemprobleme zu lösen. Jetzt gibt es ein weiteres Gerät, das von der Cornell University entwickelt wurde.

Das sogenannte Cornell-Halsband kann dabei helfen, den Hals des Pferdes zu stützen und das Problem der Verdrängung des Gaumens zu lösen. Zu sehen, dass ein Pferd zum ersten Mal mit einem Cornell Collar an den Start geht, ist ein Hinweis darauf, dass das Pferd möglicherweise eine bessere Leistung erbringt.

Aber es ist keinesfalls eine Sofortgewinnwette. Ich sehe gern Beweise dafür, dass der Kragen tatsächlich helfen wird.

Hat das Pferd in den vorangegangenen Rennen eine gute Frühgeschwindigkeit gezeigt, ist aber nicht gut ins Ziel gekommen? Hat der Trainer das Pferd mit dem Halsband bearbeitet? Sie wissen vielleicht nicht, ob das Pferd mit dem Halsband gearbeitet hat, aber ein weiser Trainer wird das Pferd wahrscheinlich mit einem Halsband versuchen, bevor er es in einem Rennen einsetzt.

Suchen Sie nach seiner neuesten Arbeit und sehen Sie, wie das Pferd tat. Gibt es eine Verbesserung? Wie weit hat es geklappt? Das sind wichtige Fragen. Der nächste ist natürlich: "Ist der Stall das Pferd?" Eine Möglichkeit zur Beantwortung dieser Frage ist die Verwendung der Tragebrettstrategien in Wahre Behinderung .
Wenn sie das Pferd mit dem Halsband bearbeitet haben und eine Verbesserung festgestellt haben, werden sie wahrscheinlich darauf wetten, auch wenn sie dies möglicherweise so tun, dass es schwierig ist, es ohne eine gute Totenanalyse-Methode zu erkennen.

Cornell Collars können Atemprobleme lösen, sind aber nicht besonders gut für ein Pferd, das darauf besteht, seine ganze Energie zu Beginn des Rennens zu verbrauchen. Ein Pferd, das sich nicht in einem angemessenen Tempo einpendelt, verliert fast immer. Vorsicht vor diesen Typen.

Ich besaß einmal einen Pacer, mit dem andere Pferde trainiert wurden. Sie hatten sie als das Kaninchen in den Trainingsrennen benutzt, um heiße frühe Bruchteile zu setzen. Sie hatte sich so sehr daran gewöhnt, an der Spitze zu stehen und an der Front herauszufliegen, dass es unmöglich war, sie dazu zu bringen, sich niederzulassen. Wie Ihnen jeder Trainer sagen wird, ist es zehnmal schwieriger, ein Pferd zu entlernen, als es zu lehren. Sobald sie etwas gelernt haben, auch eine schlechte Angewohnheit, ist es schwer, sie davon abzubrechen.

Halten Sie also Ausschau nach dem Cornell Collar, aber seien Sie vorsichtig, wenn Sie neue Benutzer des Collars einsetzen, bis sie eine echte Verbesserung zeigen.

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Source by Bill Peterson

Warren Buffett – Der Jahrhundertkapitalist: Vom Zeitungsjungen zum Milliardär – sein Weg zum Erfolg

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Vom Zeitungsjungen zum Milliardär – sein Weg zum Erfolg
Gebundenes Buch
Multimilliardär, bodenständiger Nachbar, witziger Sprachkünstler, genialer Investor, großzügiger Philanthrop – Warren Buffett hat viele Facetten und sein Aufstieg ist einzigartig. Fast ein Jahrhundert lang investierte er in Unternehmen und baute so eines der größten Vermögen der Welt auf. Dabei hielt er stets Abstand vom Trubel an der Wall Street und den politischen Wirren in Washington.

Doch sein Erfolg gründet nicht nur auf Charakterstärke und einer genialen Investmentstrategie. Sein Leben war über die Zeit auch immer eng mit den politischen und wirtschaftlichen Stärken und Missständen der USA verwoben. Gisela Baur kennt Warren Buffett seit mehr als 20 Jahren persönlich. Sie erzählt, wie er ein Jahrhundert Wirtschafts- und Börsengeschichte geschrieben hat – und kommt dem Geheimnis hinter seiner Erfolgsgeschichte auf die Spur.



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Leben auf den Philippinen – Die besten "passiven" Unternehmen für den Start

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Für diejenigen OFWs und Ausländer, die ein Unternehmen gründen möchten, sich aber nicht mit dem Stress eines Unternehmens befassen möchten, das den täglichen Betrieb, Mitarbeiter, Vermieter, Inventar usw. umfasst, gibt es mehrere Möglichkeiten für Ausländer, in denen sie leben die Phillipinen. Kaufen Sie Fixer-Obereigenschaften, verbessern Sie sie und vermieten oder verkaufen Sie sie.

1. Kaufen Sie Fixer Upper Properties, verbessern Sie sie, dann vermieten oder verkaufen Sie sie. Dies ist ein großartiges Geschäft für diejenigen von Ihnen, die in Ihrem Heimatland Erfahrung mit dem Kauf, der Reparatur und der Anmietung oder dem Verkauf von Immobilien haben. In den letzten 10 Jahren haben sich viele Menschen in ihrem Heimatland in diese Art von Geschäft involviert.

Angesichts der allgemeinen wirtschaftlichen Probleme in der Welt in den letzten Jahren waren die Philippinen nicht immun, und es gibt viele Immobilien in einem schlechten Zustand sowie viele notleidende und abgeschottete Immobilien.

2. Bauen Sie eine Wohnung. Ein Apartelle ist ein Mehrfamilienhaus, in dem alle Einheiten bis auf eine langfristig vermietet werden und Sie wie ein Hotel jede Nacht oder Woche arbeiten müssen – daher der kombinierte Name apartelle. Diese sind auf den Philippinen verbreitet.

Für dieses Geschäft sind höhere Kapitalinvestitionen erforderlich. Mit der richtigen Immobilie und der Konzentration auf ländlichere Gebiete oder kleinere Städte können Sie ein kleines 4-Wohneinheiten-Gebäude für 3.000.000 Peso errichten – ohne die Grundstückskosten zu berücksichtigen.

Sie möchten 3 Einheiten langfristig vermieten und eine für kurzfristige Anmietungen behalten – für die vielen reisenden Verkäufer, die auf dem Land unterwegs sind. Sie buchen lieber solche kurzfristigen Apartments als die viel teureren Hotels in der Gegend.

3. Eigentumswohnungen. Ich habe diesem Geschäft nicht in allen Fällen meine "Daumen hoch" gegeben. Condotels wurden in den letzten Jahren stark angepriesen und beworben und es wurden viele, viele neue Condominiums in Manila gebaut, und jetzt sogar in Cebu und beginnend in Davao.

Das Problem ist, dass die Entwickler zwar hervorragende Anzahlungskonditionen anbieten (in der Regel über einen Zeitraum von drei Jahren mit 30%) und in einigen Fällen die Hypothek und die Finanzierung für vielleicht zehn Jahre zurückzahlen, die Zinssätze jedoch unglaublich hoch sind und die Mieten sich aufteilen mit dem Management-Team läuft rund 50% / 50%. Es gibt auch immer eine monatliche Wartungsgebühr.

Was wie ein "billiger" Einstiegspunkt und ein monatlicher Cashflow aussieht, wird in vielen Fällen einfach zu einer Wette auf langfristige Wertsteigerung von Immobilien – wenn Sie jemanden finden, der bereit ist, Ihnen mehr dafür zu zahlen, als Sie dafür bezahlt haben.

Dies liegt daran, dass mit all dem vorhandenen Inventar ein Überschuss an Eigentumswohnungen in Hoteltyp-Mietpools vorhanden ist, aber nicht genug Besucher, um sie alle zu mieten.

Was ein Investor für eine gute positive Cash Cow hielt, stellt sich folglich als anhaltend negativer Cash Flow heraus – und nicht als das, wonach ein neuer Rentner auf den Philippinen sucht, um seine Rente oder Rente aufzubessern! Diese Art von Investition leert nur Ihre Rente.

Nachdem ich all dies geschrieben habe, habe ich in den letzten Monaten zwei außergewöhnliche Eigentumswohnungen gefunden, die meine Kriterien erfüllen, um gute laufende Mieteinnahmen zu erzielen.

4. Landwirtschaft. Die wahrscheinliche Einstellung des Programms zur Reform des Agrarlandes (CARP) wird dem ländlichen Sektor wieder Vertrauen in Investitionen in die landwirtschaftliche Produktionskapazität geben. CARP hat Investitionen sowohl in die Produktionskapazität als auch in die Akquisition von Farmen zurückgehalten. Ein Ende von CARP wird höhere Landpreise bedeuten, da Land für sein höheres Einkommensproduktionspotential bewertet wird.

Höhere Grundstückspreise sind jedoch nur ein "Zufall", ein Mehrwert für die Art von landwirtschaftlichem Betrieb, über den ich schreibe. Ich habe eine äußerst einzigartige Geschäftsmöglichkeit gefunden, die einen großen ROI (Return on Investment) generiert und vollständig passiv ist. Es wurde von den Entwicklern (alle Ausländer) so strukturiert, dass es einen schlüsselfertigen Investitionspreis darstellt. Der Preis beinhaltet die Grundstückskosten zuzüglich aller Nebenkosten

In den ersten 5 Jahren roden, pflanzen, kultivieren und ernten.

Der Preis des Unternehmens wurde an das Investitionsbudget des durchschnittlichen Rentners aus dem Ausland angepasst, und alle Landbesitzer werden Mitglieder einer Genossenschaft sein, die die landwirtschaftlichen Geräte (Traktoren, Geräteschuppen usw.) gemeinsam nutzt. Die Farm wird vom Management-Team des Entwicklers "bewirtschaftet"

Der derzeit heißeste Trend ist der ökologische Landbau, und doch steckt er auf den Philippinen erst in den Kinderschuhen. Insbesondere ein Exportprodukt hat meine Aufmerksamkeit auf sich gezogen – die Pili-Nuss. Die Philippinen sind das EINZIGE Land, in dem diese Nuss in kommerzieller Menge hergestellt und verarbeitet wird.

Der aktuelle Status der Pili entspricht dem der Macadamia vor rund 30 Jahren. Es hat ein enormes Potenzial, sich zu einer wichtigen Branche zu entwickeln. Sie sind nicht nur in Hongkong und Taiwan gefragt, sondern auch in Singapur, Korea und Österreich.

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Source by Will Irwin

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